A
Admin
Yönetici
Yönetici
Tahliye taahhütnamesi , kiracının kiralananı belirli bir tarihte tahliye edeceğine dair yazılı olarak yaptığı bir irade açıklamasıdır. Bu taahhütname kiracıya belirtilen tarihte kiralananı boşaltma yükümlülüğü yüklerken , kiralayana da bu tarihte kiracının tahliyesini isteme hakkı tanımaktadır. Kira uyuşmazlıklarında önemli sorunlardan olan kiralananın tahliyesi konusunda bu uygulama TBK m.352’de düzenlenmiştir.
MADDE 352: Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Bu hükümden de anlaşılacağı üzere tahliye taahhütnamesi kiralayana tek başına tahliye imkanı vermemekte icra yoluyla yahut dava yoluyla kiralananın tahliye edilmesi konusunda hak tanımaktadır. Ancak bu kanun yollarına başvurabilmek için aranan bazı koşullar vardır.
Gerekli koşullar ;
1-Tahliye taahütnamesini veren kişi kiracının kendisi yahut yetkili temsilcisi olmalıdır.
Aynı zamanda kira sözleşmesinde birden fazla kiracının olması durumunda bunlardan her birinin imzası gerekmektedir. Kiralananın aile konutu olması durumunda eşin rızası yine aranan bir geçerlilik koşuludur. Zira TBK m.349’da eşin rızası olmadan kira sözleşmesinin feshedilemeyeceği düzenlenmiştir.
2-Madde hükmünden de açıkça anlaşılacağı üzere yazılılık bir geçerlilik koşuludur.
Bununla beraber adi yazılı şekilde düzenlenmesi yeterli görülmekte ise de tarafların isteği doğrultusunda resmi şekilde düzenlenmesi de kararlaştırılabilir. Adi yazılı şekilde düzenlenmiş olan tahliye taahhütnamesinde cebri icra yoluna başvuru durumunda kiracı imzayı inkar edebilecek ve icra takibinin durması sağlayabilecektir. Bu durumunda kiraya veren ancak Sulh Hukuk Mahkemesinde açacağı itirazın iptali davası sonucunda takibe devam edebilecektir. Ancak kiracının noterce düzenlenen tahliye taahhütnamesine karşı yaptığı imza inkarı dinlenmeyecektir.
3-Taahhüt edilen tahliye tarihi belirli olmalıdır.
Taahhütnamede düzenleme ve tahliye olarak 2 farklı tarih yer almaktadır . Düzenleme tarihi kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten sonraki bir tarihte olmalıdır. Zira burada amaç kiracının özgür iradesiyle bu beyanı vermiş olması gerekliliğidir. Bu sebepten ötürü kira sözleşmesi ile aynı gün düzenlenen tahliye taahhütünün geçersiz olacağı kabul edilmektedir. Tahliye tarihi hususunda uygulamada sıkça karşılaşılan bir sorun kiralayanın talebi ile tarihsiz düzenlenen kağıda imza atılması durumunda bu taahhütün geçerli sayılıp sayılamayacağı tartışmasıdır. Bu durumda kiracının boş kağıda imza atması durumunda sonuçlarına katlanması gerektiği görüşü hakimdir. Nitekim Yargıtay da kiracının bu tarihlerin sonradan doldurulduğunu kanıtlayamaması halinde bu şekilde düzenlenen taahhütnamesini geçerli saymaktadır.
4-Yargıtay içtihatları uyarınca bu tahliye yolu yalnızca konut ve çatılı işyerlerinde uygulanabilmektedir.
5- Tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde cebri icra yahut dava yoluyla tahliyenin talep edilmesi gerekmektedir.
1 aylık süre hak düşürücü süre olup sonrasında kiralayanın bu taahhütnameye dayalı tahliye talep etme hakkı olmayacaktır. İcra İflas Kanunu’nun 272.maddesi gereğince kiralayan tahliye taahhütüne dayalı icra takibi başlatabilecektir. İcra dairesi tahliye emri düzenleyerek kiracıya tebliğ edecektir. Kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren yedi gün içinde tahliye emrine itiraz etmezse ilamsız tahliye takibi kesinleşir ve kiracı tahliye emrinin tebliğinden itibaren on beş gün içinde taşınmazı boşaltmazsa icra dairesi tarafından taşınmazdan zorla çıkarılır.
Eğer 7 gün içinde takibe itiraz ederse takip duracaktır. Bu durumda taahhüt eğer adi yazılı şekilde düzenlenmiş ve kiracı imza inkarında bulunmuyor yahut taahhütname noterlikçe düzenlenmiş yada onaylanmış ise İcra Hukuk Mahkemesi’nde itirazın kaldırılması ve tahliye talepli dava açılabilecektir. Ancak kiracı imzanın kendisine ait olmadığını iddia ediyorsa bu ihtimalde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde itirazın iptali ve tahliye talepli dava açılmalıdır.
Kiracının tahliyesini sağlayabilecek bir diğer yol ise Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açmak olacaktır. Bu durumda da yine taahhüt edilen tarihte kiralanan tahliye edilmemişse 1 ay içinde dava açılması gerekmektedir. Fakat bu durumun istisnası TBK madde 353 ile “Kiraya veren en geç dava açılması için belirtilen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmiş olması durumunda dava açma süresi 1 yıla kadar uzamış sayılacaktır.” şeklinde düzenlenmiştir.
Av. Berre Nur Coşkun Örkcü
MADDE 352: Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Bu hükümden de anlaşılacağı üzere tahliye taahhütnamesi kiralayana tek başına tahliye imkanı vermemekte icra yoluyla yahut dava yoluyla kiralananın tahliye edilmesi konusunda hak tanımaktadır. Ancak bu kanun yollarına başvurabilmek için aranan bazı koşullar vardır.
Gerekli koşullar ;
1-Tahliye taahütnamesini veren kişi kiracının kendisi yahut yetkili temsilcisi olmalıdır.
Aynı zamanda kira sözleşmesinde birden fazla kiracının olması durumunda bunlardan her birinin imzası gerekmektedir. Kiralananın aile konutu olması durumunda eşin rızası yine aranan bir geçerlilik koşuludur. Zira TBK m.349’da eşin rızası olmadan kira sözleşmesinin feshedilemeyeceği düzenlenmiştir.
2-Madde hükmünden de açıkça anlaşılacağı üzere yazılılık bir geçerlilik koşuludur.
Bununla beraber adi yazılı şekilde düzenlenmesi yeterli görülmekte ise de tarafların isteği doğrultusunda resmi şekilde düzenlenmesi de kararlaştırılabilir. Adi yazılı şekilde düzenlenmiş olan tahliye taahhütnamesinde cebri icra yoluna başvuru durumunda kiracı imzayı inkar edebilecek ve icra takibinin durması sağlayabilecektir. Bu durumunda kiraya veren ancak Sulh Hukuk Mahkemesinde açacağı itirazın iptali davası sonucunda takibe devam edebilecektir. Ancak kiracının noterce düzenlenen tahliye taahhütnamesine karşı yaptığı imza inkarı dinlenmeyecektir.
3-Taahhüt edilen tahliye tarihi belirli olmalıdır.
Taahhütnamede düzenleme ve tahliye olarak 2 farklı tarih yer almaktadır . Düzenleme tarihi kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten sonraki bir tarihte olmalıdır. Zira burada amaç kiracının özgür iradesiyle bu beyanı vermiş olması gerekliliğidir. Bu sebepten ötürü kira sözleşmesi ile aynı gün düzenlenen tahliye taahhütünün geçersiz olacağı kabul edilmektedir. Tahliye tarihi hususunda uygulamada sıkça karşılaşılan bir sorun kiralayanın talebi ile tarihsiz düzenlenen kağıda imza atılması durumunda bu taahhütün geçerli sayılıp sayılamayacağı tartışmasıdır. Bu durumda kiracının boş kağıda imza atması durumunda sonuçlarına katlanması gerektiği görüşü hakimdir. Nitekim Yargıtay da kiracının bu tarihlerin sonradan doldurulduğunu kanıtlayamaması halinde bu şekilde düzenlenen taahhütnamesini geçerli saymaktadır.
4-Yargıtay içtihatları uyarınca bu tahliye yolu yalnızca konut ve çatılı işyerlerinde uygulanabilmektedir.
5- Tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde cebri icra yahut dava yoluyla tahliyenin talep edilmesi gerekmektedir.
1 aylık süre hak düşürücü süre olup sonrasında kiralayanın bu taahhütnameye dayalı tahliye talep etme hakkı olmayacaktır. İcra İflas Kanunu’nun 272.maddesi gereğince kiralayan tahliye taahhütüne dayalı icra takibi başlatabilecektir. İcra dairesi tahliye emri düzenleyerek kiracıya tebliğ edecektir. Kiracı, tahliye emrinin kendisine tebliğinden itibaren yedi gün içinde tahliye emrine itiraz etmezse ilamsız tahliye takibi kesinleşir ve kiracı tahliye emrinin tebliğinden itibaren on beş gün içinde taşınmazı boşaltmazsa icra dairesi tarafından taşınmazdan zorla çıkarılır.
Eğer 7 gün içinde takibe itiraz ederse takip duracaktır. Bu durumda taahhüt eğer adi yazılı şekilde düzenlenmiş ve kiracı imza inkarında bulunmuyor yahut taahhütname noterlikçe düzenlenmiş yada onaylanmış ise İcra Hukuk Mahkemesi’nde itirazın kaldırılması ve tahliye talepli dava açılabilecektir. Ancak kiracı imzanın kendisine ait olmadığını iddia ediyorsa bu ihtimalde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde itirazın iptali ve tahliye talepli dava açılmalıdır.
Kiracının tahliyesini sağlayabilecek bir diğer yol ise Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açmak olacaktır. Bu durumda da yine taahhüt edilen tarihte kiralanan tahliye edilmemişse 1 ay içinde dava açılması gerekmektedir. Fakat bu durumun istisnası TBK madde 353 ile “Kiraya veren en geç dava açılması için belirtilen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmiş olması durumunda dava açma süresi 1 yıla kadar uzamış sayılacaktır.” şeklinde düzenlenmiştir.
Av. Berre Nur Coşkun Örkcü