A
Admin
Yönetici
Yönetici
Nihat AK/EGE TELGRAF- Yılın ilk beş ayında konut satışları yüzde 25 artarak son 5 ayın zirvesine ulaştı, ipotekli satışlardaki neredeyse yüzde 100’lük artış ise dikkatleri üzerine çekti. Rakamlar bir umut ışığı gibi görünse de, barınma hayalleri hâlâ dar gelirlinin uzağında. Tam her şey yoluna mı giriyor derken, İran-İsrail gerilimiyle artan küresel tansiyon, faizleri yeniden yukarı itti. Krediye erişim neredeyse hayal, ekonomik belirsizlikler ise yurttaşın düşlerini borç kabusuna çevirdi. Bu tabloya karşı TOKİ, artık yalnızca satmak yerine, kiralama odaklı sosyal bir modelle barınma sorununa yeni bir yön çizmeye başladı. SAVAŞ FRENİ Konut satışlarının İsrail-İran gerginliği nedeniyle ertelenmeye başlandığına dikkati çeken gayrimenkul danışmanı Gökçe Üççeşmeler, “2025 yılı itibarıyla hareketlenen konut satışları İsrail iran saldırılarıyla frene bastı. Konut satışlarında 3 ila 5 milyon liralık konutların satışlarında bir devamlılık var. Ama 10 milyon özellikle de 20 milyon üzerinde fiyatı olan konutlarda satışlar çok az. Vatandaş yüksek faizler nedeniyle parasını mevduat faizlerinde tutmak istiyor. Bazı yurttaşlar elinde nakit parası olsa da kredi faizleri çok yüksek olmasına rağmen kredi kullanarak ev sahibi olmayı tercih ediyor. Çünkü elindeki nakit parasını banka mevduatında tutarak para kazanmak istiyor” dedi. Konut satışlarının istenilen düzeyde olmamasının önemli sebeplerinin başında reel fiyatların oluşmamasını gösteren Üççeşmeler, “Son dönemde Türkiye'de gayrimenkul piyasasında dikkat çeken önemli gelişmelerden biri, konut sahiplerinin mülklerini satışa sunarken piyasa gerçeklerinden uzak fiyat beklentileri içinde olmalarıdır. Birçok mülk sahibi, profesyonel gayrimenkul danışmanları veya lisanslı ekspertiz raporlarının önerdiği satış değerlerinin ciddi anlamda üzerinde fiyatlarla ilan oluşturmayı tercih etmektedir. Örneğin, ekspertiz değeri 5 milyon TL olan bir konut, sahibinin ısrarı ile 7 milyon TL’ye, hatta bazı durumlarda 6-7 milyon TL aralığında olması gereken bir mülk 9 milyon TL gibi yüksek rakamlarla satışa sunulmaya çalışılıyor. Şişirilmiş fiyatlar, sadece piyasa dengesini bozmakla kalmamakta, aynı zamanda alıcı ve satıcı arasında güven temelli ilişkiyi de zedeliyor” diye konuştu. DUYGUSAL REFLEKSLE HAREKET Ekonomik ve sosyopolitik belirsizliklerin gayrimenkul sektörünü gölgelediğini belirten Üççeşmeler, “Enflasyonist baskıların artışı, Türk Lirası’nın değer kaybı ve olası devalüasyon beklentisi, bireylerin varlıklarını koruma reflekslerini tetiklemekte. Çevre ülkelerdeki savaşlar ve küresel ölçekte artan jeopolitik riskler, yatırımcıların kararlarını da belirsizliğe itmekte. Vatandaşlar birikimlerini gayrimenkulde mi, dövizde mi, altında mı yoksa borsada mı değerlendirmeleri gerektiği konusunda ciddi bir kararsızlık yaşamakta. Bu da konutlarını satmakta tereddüt etmelerine ve fiyat belirlemede irrasyonel davranmalarına neden olmakta. Ekonomik öngörü yapma becerilerinin zayıfladığı, istikrarın kırılganlaştığı dönemlerde bireylerin yatırım kararları daha çok duygusal reflekslere dayanmakta ve stres seviyeleri artmakta” şeklinde konuştu. Gayrimenkul danışmanı Gökçe Üççeşmeler, son dönemde kiralama işlemlerinin, satışlara kıyasla çok daha yoğun ilerlediğini, özellikle Temmuz ve Ağustos aylarında tayin, öğrenci yerleşimi ve yazlık arayışı nedeniyle hareketli günler yaşayacaklarını dile getirdi. ‘BARINMA KRİZİ’ Vatandaşın konut erişiminin ciddi anlamda kısıtlanmış olduğuna vurgu yapan İzmir Emlak Kulübü Başkanı Rıdvan Akgün, “Vatandaş ne krediye ulaşabiliyor, ne de yüksek taksitleri ödeyebiliyor. Mevcut ekonomik koşullar, konut sahibi olmayı sadece yüksek gelir grubunun erişebileceği bir ayrıcalık haline getirdi. Bu, sosyal adalet açısından da büyük bir sorun olarak karşımızda duruyor. Bugün bir vatandaş 1 milyon liralık bir kredi çekmek istese, aylık ödemesi 30-35 bin lirayı buluyor. Asgari ücretin 22 bin, emekli maaşının ise 17 bin lira olduğu bir ülkede bu taksitleri karşılamak imkânsız. Üstelik bankalar artık konut ekspertiz bedelinin yüzde 80-90’ı oranında kredi de vermiyor. Bankalar, yüksek faiz oranları nedeniyle kredi vermek istemiyor ya da çok sınırlı veriyor. Verdiği kredilere de yüksek faiz uyguluyor. Bu yüzden hem bireyler hem de küçük esnaf, müteahhit, KOBİ gibi üretici kesimler krediye erişemiyor. Parayı sıkı tutuyorlar çünkü hükümet, piyasada para dolaşımını değil, paranın kontrolünü önceliyor. Bankalar bu nedenle kredi kullandırmak yerine, parayı içeride tutmayı tercih ediyor. Bu ortamda krediye ulaşmak zor, kredi alsan ödemek daha da zor. İşte bu yüzden hem vatandaş hem de işletmeler finansmana erişimde ciddi zorluklar yaşıyor” ifadelerini kullandı. TOKİ'DE YENİ ROTA Vatandaşın barınma sorununu TOKİ’nin farklı bir yöntemle çözme yönüne gideceğini belirten Başkan Akgün, “Eskiden TOKİ konut üretir, uygun şartlarla vatandaşa satardı. Ancak bugün sabit ve düşük taksitlerle satılan konutlar, maliyetini bile karşılamıyor. TOKİ zarar ediyor. Vatandaş konut satın alamayınca kiralamaya yöneliyor. Ancak kiralarda da çok yüksek bedeller ortaya çıkınca hükümet, sosyal bir politika olarak TOKİ aracılığıyla “konut üretelim ve kiraya verelim” modeline geçti. Yani artık TOKİ’de konut üretiminde anlayış değişti. Bu nedenle hükümet, enflasyonist ortam istikrarlı hale gelene kadar ‘en azından üretelim, kiraya verelim’ anlayışıyla hareket ediyor. Bugün için amaç, dar gelirli vatandaşın barınma ihtiyacını karşılamak. Bugün için kiralama ön planda çünkü başka bir seçenek kalmamıştır. Belki 1, 2 ya da 5 yıl sonra bu konutlar tekrar satışa çıkarılacak ve TOKİ, daha ticari bir bakış açısıyla hareket edecek. TOKİ, güçlü bir kurumdur ve Türkiye’nin konut ihtiyacını karşılamada önemli bir rol oynamaktadır” diye konuştu. ZARARI AZALTMA ÇABASI Vatandaşın ipotekli borçlarındaki zararını azaltmak için çalıştığını belirten Başkan Akgün, “Geçmişte vatandaş, güzel bir gelecek hayaliyle konut sahibi olabilmek için bankalardan kredi çekti. O dönem belki ekonomik göstergeler daha iyiydi, umutlar daha yüksekti. Ancak zamanla şartlar değişti. Bugün geldiğimiz noktada birçok kişi, kredi borçlarının altında eziliyor. Kiminin işi bozuldu, kimisi işsiz kaldı, çoğunun geliri eridi. Artık kredi taksitlerini ödemek neredeyse imkânsız hale geldi. Bu süreçte bankaların verdiği ipotekli krediler geri dönmeyince, teminat gösterilen konutlar satışa çıkarılıyor. Ancak bankalar bu satışları çoğu zaman ederinin altında, daha düşük bedellerle gerçekleştiriyor. Bugün pek çok vatandaş, evinin yok pahasına satılmasını engellemek için, konutunu banka yerine dışarıdan bir alıcıya satmaya çalışıyor. Ama bu kez de yatırımcılar, evi daha da ucuza almak istiyor. Vatandaş, bulduğu alıcıdan aldığı parayla bankaya olan borcunu kapatıyor. Elinde kalan para ise ya çok az oluyor ya da hiç kalmıyor. Ama yine de mülkünü doğrudan, değerinin çok altında bankaya kaptırmaktansa bu yolu tercih ediyor. Bu, çaresizlik içinde yapılan bir zararı azaltma çabasıdır. Özellikle son dönemlerde bankaların temerrüt gelirlerinde ciddi artışlar var. Yani zamanında ödenmeyen borçlardan, uygulanan gecikme faizleri ve ek maliyetlerden bankalar daha fazla kazanç elde eder hale geldi. Faiz dışı gelirlerin, bankaların kâr hanesine ciddi katkı sağladığı bir dönemden geçiyoruz” ifadelerini kullandı.