A
Admin
Yönetici
Yönetici
Kira sözleşmelerinde, ev sahibinin (kiraya verenin) kendi ihtiyacı sebebiyle kiracıyı tahliye etmesi Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.350 ve 351’de özel olarak düzenlenmiştir. Bu düzenleme, konut (mesken) ve çatılı işyeri kiraları bakımından geçerlidir. Kanun koyucu, kiracıyı korumak amacıyla tahliye nedenlerini sınırlı tutmuştur; ev sahibi keyfi sebeplerle değil, ancak kanunda belirtilen gerçek ihtiyaç hâllerinde dava yoluyla kiracıyı çıkarabilir. Bu makalede, TBK 6098’in ilgili hükümleri ve Yargıtay içtihatları ışığında malikin ihtiyaç iddiasına dayalı tahliye davaları ele alınacaktır. Konu, konut kiraları ve işyeri kiraları başlıkları altında ayrı ayrı incelenecek; tahliye davasının şartları, ispat yükü, “ihtiyaç” kavramının sınırları ile kötü niyetli tahliyelere karşı koruma mekanizmaları açıklanacaktır. Ayrıca uygulamada karşılaşılan sorunlar tartışılarak hem ev sahipleri hem de kiracılar için çözüm önerilerine yer verilecektir. Konut Kiralarında İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Yasal Düzenleme ve Tahliye Davasının Şartları TBK m.350 uyarınca, kiraya veren belirli kişilerin konut ihtiyacını gerekçe göstererek kira sözleşmesinin sona ermesini dava yoluyla sağlayabilir. Bu hükme göre ev sahibi; kendisi, eşi, altsoyu (çocukları/torunları), üstsoyu (anne-babası) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralanan konuta kullanma zorunluluğu doğmuşsa (yani gerçek ve ciddi bir ihtiyacı varsa), kiracının tahliyesini talep edebilir. İhtiyaç sebebine dayalı tahliye davası açabilmek için kanunun öngördüğü bazı şartlar ve süreler de bulunmaktadır: - Kira Süresinin Sona Ermesi: İhtiyaç iddiasıyla tahliye davası açılması, kural olarak kira süresinin sonunda mümkündür. Belirli süreli kira sözleşmelerinde ancak sürenin bitiminde dava açılabilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise TBK m.328’e göre belirlenen fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak sözleşme sonlandırılmalı, bu şekilde belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır. Örneğin konut kiralarında kanunen fesih dönemleri 6 aylık periyotlar olup bildirim süresi 3 aydır; bu süreye uyulmadan yapılacak fesih bildirimi bir sonraki dönem için geçerli sayılır. Belirli süreli sözleşmelerde ise ayrıca bir fesih ihbarına gerek yoktur; sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılması yeterlidir. - Dava Açma Süresi: Ev sahibi, sözleşme süresi bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davasını açmazsa hakkını o dönem için kaybeder. Bu bir aylık süre hak düşürücü süre niteliğindedir ve kamu düzenine ilişkindir; mahkeme tarafından resen dikkate alınır. Ancak TBK m.353 gereğince, ev sahibi süresinde veya daha önce kiracıya yazılı olarak dava açacağını bildirmişse (ihtar göndermişse), dava açma süresi bir kira yılı daha uzayabilir. Bu düzenleme, ev sahibine ek bir esneklik tanıyarak, davayı bildirimi takip eden kira yılı sonuna kadar açma imkânı verir. - Yeni Malikin Durumu: Kiralanan konutu sonradan satın alan (yeni malik) kişi de ihtiyaç iddiasıyla tahliye davası açabilir. TBK m.351’e göre yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla, edinimden altı ay sonra tahliye davası açma hakkına sahiptir. Dilerse yeni malik, eski sözleşmedeki süre sonunu da bekleyip, sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava yoluna gidebilir. Önemli nokta; eğer yeni malik edinimi izleyen bir ay içinde kiracıyı durumdan haberdar etmez ise bu özel hakkını kaybeder. Buna karşılık zamanında bildirim yapmış bir yeni malik, altı aylık sürenin bitiminden hemen sonra veya kira dönemi sonuna kadar ihtiyaç davasını açabilir. Uygulamada yeni malikin, edinimden hemen sonraki bir ayda ihtar çekerek bildirimde bulunması ve altı ay geçince davayı açması tipik bir yol olarak karşımıza çıkar. İhtiyacın İspatı ve Kavramının Sınırları İhtiyaç iddiası, mahkeme önünde ispatlanmalıdır ve Yargıtay kararları bu ihtiyacın gerçek, samimi (dürüst) ve zorunlu olmasını aramaktadır. Geçici, devamlılık arz etmeyen bir gereksinim tahliye sebebi yapılamaz; örneğin henüz doğmamış veya belirsiz bir gelecekte ortaya çıkabilecek muhtemel ihtiyaçlar yeterli görülmez. İhtiyaç iddiasının ciddi olması gerekir: sırf kiracıyı çıkarmak veya daha yüksek kira getirecek bir kiracı bulmak amacıyla öne sürülen bahaneler hukuken korunmaz. Nitekim Yargıtay, davanın açıldığı tarihte mevcut olmayan veya yargılama sırasında ortadan kalkmış bir ihtiyaca dayanarak tahliye kararı verilemeyeceğini belirtmektedir. İhtiyaç, davanın açıldığı tarihte var olmalı ve yargılama süresince de devam etmelidir. Örneğin dava devam ederken ev sahibi, ihtiyaç iddia ettiği evi üçüncü bir kişiye satarsa, bu durum ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığını gösterir; Yargıtay, böyle bir durumda tahliye talebinin reddi gerektiğini vurgulamıştır. Konut ihtiyacının ölçütleri: Ev sahibinin gerçekten ihtiyaçlı sayılabilmesi için, genellikle kendisinin başka uygun bir konutunun olmaması veya mevcut konutunun yetersiz kalması gibi durumlar aranır. Yargıtay kararlarında, kiraya verenin halihazırda oturduğu evin durumu, büyüklüğü, ailenin genişlemesi, sağlık koşulları gibi faktörler değerlendirilmektedir. Örneğin ev sahibi çok katlı bir binada merdiven çıkmakta zorlanıyor ve kiraya verdiği daire asansörlü bir binada ise, sağlık nedeniyle o konuta ihtiyaç duyduğu kabul edilebilir. Keza ev sahibi veya çocuğu evlilik hazırlığı yapıyor ve oturacak evi yoksa, bu evlenme nedeniyle konut ihtiyacı kapsamına girebilir. Yargıtay, ev sahibinin işine veya çocuklarının okuluna daha yakın bir kiradaki evine ihtiyaç iddiasını da değerlendirmekte; ev sahibinin mevcut oturduğu yer uzak veya güvensiz ise, kiradaki evi daha emniyetli veya ekonomik olduğu için istemesini samimi bir ihtiyaç olarak kabul edebilmektedir. Buna karşılık, yalnızca eşyalarını koymak amacıyla evi boşaltmak istemesi gibi durumlar gerçek konut ihtiyacı olarak görülmez (zira barınma ihtiyacı değil, depolama amacıdır). Her somut olayda, ihtiyacın yoğunluğu ve gerekliliği yargılamada delillerle ortaya konulmalıdır. İspat yükü kural olarak davacı ev sahibi üzerindedir. Malik, gerçekten kendisinin veya yukarıda sayılan yakınlarının o konuta ihtiyacı olduğunu kanıtlayacak bilgi ve belgeleri sunmalıdır. Uygulamada ev sahibi, kendi mevcut konutunun durumunu, ihtiyaç iddia ettiği konutun neden gerekli olduğunu gerekirse tanık beyanlarıyla, belgelerle desteklemelidir. Yine de bazı durumlarda hayatın olağan akışı gereği ihtiyaç olgusu kabul edilebilir bir şekilde ortada olabilir. Örneğin, Yargıtay’a göre konut ihtiyacı davalarında, ihtiyaçlı kişi halihazırda kirada oturuyorsa bu tek başına ihtiyacın varlığı için yeterli görülür; ayrıca o kişinin kira ödediği evden çıkarılma tehdidi altında olduğunu ispatlamasına gerek yoktur. Yani ev sahibi veya ihtiyaç belirttiği yakını, halen başka bir kiralık evde oturuyorsa, bunun kendiliğinden konut ihtiyacını gösteren bir durum olduğu kabul edilir. Bu yaklaşım, konut ihtiyacının insani yönünü ön plana çıkarır: kira ödeyerek oturan bir kişinin kendi evine ihtiyaç duyması tabiidir. Öte yandan, kiraya veren tüzel kişi (örneğin bir şirket) ise, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında farklı bir durum ortaya çıkar. TBK 350’de sayılan yakınlar kavramı gerçek kişiler için geçerlidir; bir şirketin “eşi, altsoyu” gibi yakınları olamayacağı için, tüzel kişiler ancak kendi kurumsal ihtiyaçları için tahliye isteyebilir. Yargıtay içtihatlarına göre gerçek kişiler, mülkiyeti kendilerine ait olan bir taşınmazı kendi şirketlerinin ihtiyacı için tahliye ettiremez; kanunun saydığı kişiler arasında şirket veya işletme bulunmamaktadır. Ancak kiraya veren doğrudan bir şirket ise, bu şirket kiralananı kendi faaliyetlerinde kullanmak üzere ihtiyaç iddiasıyla tahliye davası açabilir. Bu durumda da şirketin ileri sürdüğü ihtiyacın gerçek ve samimi olması aranır. Örneğin bir anonim şirket, kiracısı bulunan bir dükkânı “kendi işyeri ihtiyacı” için tahliye ettirmek istiyorsa, orada yapacağı işin şirket esas sözleşmesinde yer alan faaliyet konularından biri olması gerekir. Şirketin ilgi alanına girmeyen bir amaçla (örneğin gıda sektöründe faaliyet gösteren bir şirketin, kiralananı dershane yapmak istemesi gibi) ihtiyaç iddiasında bulunması samimi kabul edilmez. Mahkeme, şirketin ana sözleşmesini ve fiilen yapacağı faaliyeti inceleyerek ihtiyacın gerçekten zorunlu olup olmadığını denetleyecektir. Kötü Niyetli Tahliyelere Karşı Koruma Kanun, ev sahibinin ihtiyaç iddiasını kötüye kullanmasını önlemek için önemli bir güvence getirmiştir. TBK m.355, halk arasında “üç yıl kiraya vermeme yasağı” olarak bilinen kuralı düzenler. Buna göre ev sahibi, ihtiyaç nedeniyle kiracıyı çıkardıktan sonra haklı bir sebep olmadıkça üç yıl boyunca evi eski kiracısından başka birine kiralayamaz. Eğer tahliye gerekçesi yeniden inşa ve imar ise, kiraya veren taşınmazı eski haliyle yine üç yıl başkasına kiralayamaz; üstelik bu durumda eski kiracıya, taşınmaz yeniden inşa edilip kullanıma hazır hale geldiğinde yeni durum ve kira bedeliyle kiralamada öncelik hakkı tanınmıştır. Eski kiracı, ev sahibinin yazılı bildirimi üzerine bir ay içinde bu öncelik hakkını kullanmazsa taşınmaz başkasına kiralanabilir; aksi halde üç yıl dolmadan üçüncü kişiye kiralama yapılamaz. Ev sahibi TBK m.355’teki yasağa aykırı davranıp, haklı bir neden olmaksızın tahliye ettiği konutu üç yıl dolmadan bir başkasına kiraya verirse, eski kiracıya tazminat ödemekle yükümlü olur. Kanuna göre ödenecek tazminat, eski kiracının son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olamaz. Örneğin, ev sahibi “oğlum oturacak” diyerek kiracıyı dava yoluyla tahliye ettirdikten birkaç ay sonra evi başka bir kiracıya yüksek bedelle kiralamışsa, çıkarılan eski kiracı durumu ispatlayarak en az son yıl ödediği kira tutarı kadar (gerekirse daha fazla) tazminat talep edebilir. Bu hüküm, kötü niyetli tahliyelere karşı kiracıyı koruyan önemli bir caydırıcı mekanizmadır. Ev sahibinin gerçekten ihtiyacı olmadığı halde sırf ekonomik çıkar için tahliye yoluna başvurmasını riskli hale getirir. Uygulamada kiracılara, tahliye sonrası üç yıl içinde evin başkasına kiralanıp kiralanmadığını takip etmeleri ve aksi bir durumda yasal haklarını aramaları önerilir. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar ve Çözüm Önerileri Konut kiralarında ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları, uygulamada hem ev sahipleri hem de kiracılar açısından çeşitli sorunlar doğurmaktadır. En yaygın sorun, bazı ev sahiplerinin gerçekte ihtiyaçları olmadığı halde kiracıyı çıkarıp daha yüksek bedelle başkasına kiralama isteğidir. Son yıllarda özellikle büyük şehirlerde kira fiyatlarındaki artışlar, mevcut kiracısını düşük kirada oturtan malikleri bu yola itebilmektedir. Bu durum hem kiracılar için mağduriyet yaratmakta hem de hukuken kötü niyet sorunu doğurmaktadır. Çözüm olarak TBK m.355’te öngörülen yaptırım (üç yıl kiraya vermeme yasağı ve tazminat) titizlikle uygulanmalıdır. Kiracılar da haklarının farkında olmalı; eğer “ihtiyaç” iddiasının samimiyetsiz olduğunu düşünüyorlarsa, mahkemede ev sahibinin başka mülkleri olduğunu, ihtiyaç iddiasının tutarsızlığını delillerle ortaya koymaya çalışmalıdırlar. Tahliye gerçekleştikten sonra da eski kiracı, ev sahibinin evi başkasına verip vermediğini takip ederek gerekirse tazminat davası açmalıdır. Diğer bir sorun, ispat güçlüğüdür. Gerçek bir ihtiyaç bazen ev sahibi tarafından ispatlanamayabilir, yahut kiracı aksini ispat etmekte zorlanabilir. Örneğin ev sahibi, uzakta yaşayan bir anne-babasının yanına taşınacağını iddia edebilir; kiracı bunu çürütmek için kısıtlı imkânlara sahiptir. Bu tip durumlarda Yargıtay içtihatları yol gösterici olmaktadır. Mahkemeler, iddianın samimiyetini değerlendirirken tarafların hayat tecrübelerine uygun beyanlarını, sosyal ve ekonomik durumlarını dikkate alır. Çözüm önerisi olarak, yargılama sırasında gerekli araştırmaların (tanık sorgusu, sosyal durum incelemesi vs.) titizlikle yapılması ve hakimlerin Yargıtay kararlarında belirlenen kıstasları göz önünde bulundurarak karar vermesi gerekmektedir. Ayrıca, davanın hızlı görülmesi hem ihtiyaç sahibi olduğunu iddia eden malikin mağduriyetini önlemek, hem de kiracının uzun süre belirsizlik içinde kalmasını engellemek açısından önemlidir. Bu nedenle ihtiyaca dayalı tahliye davaları yargılamasında mümkün olduğunca seri usul benimsenmesi, özel mahkemeler veya arabuluculuk gibi yöntemlerin düşünülmesi çözüm olarak tartışılabilir. Ev sahipleri açısından bakıldığında, gerçekten haklı bir ihtiyacı olan maliklerin de zamanlama ve prosedür hataları yüzünden hak kaybına uğrayabildiği görülür. Örneğin dava açma süresini (bir ay kuralını) kaçıran veya yeni malik olarak zamanında ihtar göndermeyi bilmeyen mülk sahipleri, bir süre daha ihtiyacına rağmen kiracıyı çıkaramayacaktır. Bu sorunu aşmak için ev sahiplerinin yasal hak ve yükümlülükleri konusunda bilinçlenmesi önemlidir. Kira sözleşmesinin bitiş tarihini, ihtar gönderme ve dava açma sürelerini takip etmek, gerekirse hukuki danışmanlık almak önerilir. Kiracılar da benzer şekilde, kendilerine gelen ihtarların yasal geçerliliğini kontrol etmeli ve haklarını bilmelidir. Unutulmamalıdır ki, ev sahibi ihtiyaç iddia etti diye kiracı doğrudan evi boşaltmak zorunda değildir; eğer anlaşma sağlanamazsa ev sahibi ancak mahkeme kararıyla tahliyeyi gerçekleştirebilir. Bu bilinç, kiracıların haksız baskılara karşı direnmesinde önem taşır. İşyeri Kiralarında İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Yasal Düzenleme ve Tahliye Davasının Şartları Çatılı işyeri kiraları da konut kiralarıyla aynı kanun hükümlerine tabidir. TBK m.350’de konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye birlikte düzenlenmiştir. Dolayısıyla, ev sahibinin işyeri olarak kiraya verdiği bir taşınmaza kendi ya da yakınlarının ihtiyacı doğarsa, tahliye davası açabilir. İşyeri kira sözleşmelerinde de ihtiyaç iddiasına dayalı tahliye için aranan kişiler aynıdır: kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler o işyerini kullanmak zorunda kalmalıdır. Örneğin malikin oğlu kendi işini kurmak için babasına ait dükkâna ihtiyaç duyuyorsa veya kiraya veren emekli olup kiradaki mağazada kendi işini işletmek istiyorsa, bu durumlar işyeri ihtiyacı kapsamında değerlendirilebilir. Şartlar bakımından, işyeri kiralarında da kira süresinin bitimi ve sürelerdeki usule uyma zorunluluğu söz konusudur. Belirli süreli işyeri kiralarında sözleşme sonunda bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle dava açılabilir; belirsiz süreliyse kanuni fesih dönemlerine uygun bildirim yapılıp, akabinde bir ay içinde dava yoluna gidilmelidir. TBK m.353’teki uzatma imkânı (önceden bildirim yapılmışsa uzayan kira yılı sonuna dek dava açabilme) işyerleri için de aynen geçerlidir. Yeni malik de işyeri kiralarında konutta olduğu gibi bir aylık bildirim ve altı ay sonra dava açma hakkına sahiptir. Kısacası, usul kuralları konutla paraleldir. Dikkat edilmesi gereken nokta, “çatılı işyeri” kavramıdır: Kanunun konut ve çatılı işyeri kiraları hükümleri, büro, dükkân, ofis, mağaza gibi üstü örtülü (çatıya sahip) işyerleri için geçerlidir. Açık arsalar, pazaryeri tezgâhları gibi yerler bu kapsamda değildir; buralarda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası TBK 350’yi değil, genel hükümleri veya sözleşme hükümlerini ilgilendirir. Ancak uygulamada ticari kiralamaların çoğu çatılı işyeri niteliğinde olduğundan, TBK 350-351’in korunma alanına dahildir. İhtiyacın İspatı ve Kavramının Sınırları (İşyeri) İşyeri ihtiyacı iddiasının ispatında, konut ihtiyacına göre bazı farklı hassasiyetler bulunmaktadır. Yargıtay kararları, bir işyeri kiracısını ihtiyaç nedeniyle tahliye edebilmek için ihtiyaç iddiasının ciddiyetini somut ölçütlerle değerlendirir. Özellikle, ihtiyaç ileri süren kişi halihazırda bir işyerinde faaliyet gösteriyorsa (örneğin başka bir dükkânda kiracı olarak ticaret yapıyorsa), onun gerçekten kiralanan yere ihtiyaç duyup duymadığının anlaşılması için iki temel kriter ortaya konulmuştur: (i) İhtiyaçlı kişi, şu an kiracı olarak oturduğu/işlettiği işyerinde tahliye tehlikesi altında olmalıdır (yani mevcut işyerinden çıkarılması söz konusuysa) veya (ii) kiraya verilen taşınmaz, onun yaptığı işe uygun olarak halen faaliyet gösterdiği yere kıyasla daha üstün nitelikte ya da en azından eşdeğer özellikte olmalıdır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi bu iki halden birinin varlığını, işyeri ihtiyacının kabulü için yeterli görmektedir. Her iki şartın aynı anda gerçekleşmesi gerekmez; biri varsa ihtiyaç iddiası hukuken korunabilir. Örneğin, terzilik yapan bir kiraya veren düşünelim: Hâlihazırda küçük ve görünürlüğü az bir dükkânda kiracı olsun. Kendi mülkü olan daha geniş ve cadde üzerindeki bir dükkânın boşalmasını isteyip “işimi orada yapacağım” derse, bu ikinci kritere girer – yeni yer, eskiye göre daha üstün nitelikte olduğundan ihtiyaç iddiası makul kabul edilebilir. Ya da ihtiyaç iddiasında bulunan kişi, şu anda kiracı olduğu işyerinden çıkarılmak üzereyse (mal sahibi onu çıkarmak istiyorsa), bu da tahliye tehdidi kriterini karşılar. Bu iki durumdan biri ileri sürülmüş ve kanıtlanmışsa, mahkeme genellikle ihtiyacı gerçek kabul edecektir. Dikkat edilmesi gereken husus, eğer davacı, mevcut işyerinden çıkarılma (tahliye tehdidi) iddiasını ileri sürmemişse, mahkeme kendiliğinden “acaba böyle bir tehdit var mı” diye araştırma yapamaz. Ancak davacı, kiralanan yerin kendi işi için daha avantajlı olduğunu açıkça dile getirmemiş olsa bile, ihtiyacın niteliği gereği bu konu davanın içinde varsayılır; bu durumda hâkimin bir bilirkişi incelemesiyle yeni yer ile mevcut yerin şartlarını kıyaslayarak ihtiyaç iddiasının haklı olup olmadığını belirlemesi gerekir. Bu yaklaşım, işyeri ihtiyacında daha objektif bir ölçüt oluşturma çabasıdır. Çünkü ticari işletmeler için yerin konumu, büyüklüğü, müşteri potansiyeli gibi unsurlar hayati öneme sahiptir; her “ihtiyaç” iddiasının bu açıdan samimiyeti sınanır. İşyeri ihtiyacında da ihtiyacın gerçek ve samimi olması temel şarttır. Bazı ev sahipleri, işyeri kiracısını çıkarıp daha yüksek bedelle başkasına kiralamak için ihtiyaç iddiasını öne sürebilir. Mahkemeler, bu tür durumları konut kiralarında olduğu gibi titizlikle ele alır. Eğer malikin aynı türde başka boş işyeri varsa veya iddia ettiği ihtiyacı karşılayabileceği alternatif imkânları bulunduğu anlaşılırsa, ihtiyaç iddiası kuşkulu hale gelir. Örneğin malikin aynı binada boş duran benzer bir dükkânı varken, dolu olanı “ihtiyaç” diyerek boşaltmak istemesi pek inandırıcı bulunmayacaktır. Bu gibi durumlarda kiracının savunma olarak bu hususları gündeme getirmesi yerinde olur. Tüzel kişi ve şirketler yönünden işyeri ihtiyacında da sınırlamalar aynıdır. Kiraya veren eğer bir şirket ise, kendi kullanım ihtiyacını kanıtlamalıdır ve bu ihtiyaç şirket faaliyet alanıyla uyumlu olmalıdır (yukarıda açıklandığı gibi). Kiraya veren gerçek kişi olup “şirketim kullanacak” diyerek tahliye isteyemez; mesela bir şahıs, mülkünü kendi ortağı olduğu şirkete ofis yapmak amacıyla kiracıyı çıkaramaz, çünkü ihtiyaç hakkı kanunen şahsa ve ailesine tanınmıştır, üçüncü bir tüzel kişiye şamil değildir. Yargıtay bu yönde açıkça, malik olmayan kiralayanın veya malikin üçüncü kişilerin (şirket gibi) ihtiyacı iddiasıyla tahliye davası açamayacağını belirtmiştir. Ancak uygulamada bazen şu durum karşımıza çıkar: Kiraya veren, mülkünü önce kendi şirketine kiraya verir, şirket de gerçek kiracıya kiralar (alt kira), sonra şirket ihtiyaç iddiasıyla tahliye davası açar. Bu tür dolaylı yollara da mahkemeler ihtiyatla yaklaşır ve işlemin gerçek amacını araştırır; eğer amaç aslında korunan kiracıyı dolanıp ihtiyaç iddiası yaratmaksa, dürüstlük kuralı gereği koruma sağlanmayabilir. Son olarak, işyeri ihtiyacında ihtiyaç sahibinin durumu da önemlidir. İhtiyaç iddia edilen kişi (örneğin malikin oğlu), gerçekten o işyerini kullanabilecek bir pozisyonda mı? Örneğin hiçbir tecrübesi olmayan biri için “dükkânı işletecek” deniliyorsa, bunun gerçekliği değerlendirilebilir. Yargıtay, ihtiyaç iddiasının ciddiyetini incelerken beyanların hayatın olağan akışına uygun olup olmadığına bakmaktadır. İşyeri niteliği gereği, planlanan kullanım ekonomik bir faaliyete dayanır; mahkeme, ihtiyaç ileri sürenin bu faaliyeti yürütebilme niyet ve hazırlığını (örneğin gerekli sermayesi, iş planı olup olmadığını) dolaylı da olsa dikkate alabilir. Örnek Yargıtay kararları, ev sahibinin emeklilik sonrası kendine işyeri açma niyetini, ya da ev sahibinin çocuğunun mesleğini icra etmek için büro ihtiyacını samimi bir ihtiyaç kabul etmiştir. Yeter ki bu ihtiyaç somut ve makul gerekçelere dayansın. Kötü Niyetli Tahliyelere Karşı Koruma Konut kiralarında değinilen TBK m.355’teki yeniden kiralama yasağı aynen işyeri kiraları için de geçerlidir. Kanun, “kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmadıkça kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz” diyerek ayrım yapmaksızın hem konut hem işyeri kiralarını kapsamıştır. Dolayısıyla, işyeri kiracısını “kendim kullanacağım” diye tahliye eden malikin, dükkânı veya ofisi üç yıl boyunca başka birine kiraya vermesi yasaktır (haklı bir sebep yoksa). Aksi takdirde eski kiracıya son yıl ödenen kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur. Bu kural, ticari kiralamalarda da kötü niyetli tahliyelerin önüne geçmeyi amaçlar. Özellikle günümüzde popüler bir işyeri, konumu nedeniyle kira artış potansiyeli taşıyorsa, malikin ihtiyacını bahane ederek kiracıyı çıkarıp yeri yüksek bedelle başkasına devretmesi cazip gelebilir. TBK 355, işte bu duruma frenleyici bir yaptırım getirerek kiracıyı korumaktadır. Ancak belirtmek gerekir ki, uygulamada kötü niyetli ev sahipleri bazen üç yıllık süreyi boş bekleyerek de geçirebilmektedir. Yani kiraya vermeme yasağına formel olarak uyup, üç yıl sonunda mekânı yüksek bedelle yeni kiracıya verme yoluna gidilebilir. Bu durumda yasağa doğrudan aykırılık olmadığı için yaptırım işlemez. Fakat üç yıl boyunca işyeri boş tutulup kullanılmazsa, bu da malikin baştan beri gerçek ihtiyacı olmadığına dolaylı bir gösterge sayılabilir. Kiracı, eğer imkan bulursa, malikin gerçekten o işyerini kullanıp kullanmadığını (ihtiyaç iddiasını gerçekleştirme derecesini) gözlemlemeli; kötüye kullanım şüphesi varsa tazminat davası açma yolunu değerlendirmelidir. Öte yandan, işyeri kiralarında yeniden kiralama yasağının bir istisnası, haklı sebep varlığıdır. Örneğin malikin ihtiyacıyla tahliye edilmiş bir işyerinde, ihtiyaç sahibinin vefatı, iflası veya planın gerçekleşememesi gibi sonradan ortaya çıkan haklı sebepler bulunabilir. Böyle durumlar, malikin üç yıl dolmadan başkasına kiralama yapmasını mazur gösterebilir. Elbette bu durumda dahi eski kiracının öncelik hakkı veya tazminat talebi konusu somut olayın özelliklerine göre değerlendirilecektir. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar ve Çözüm Önerileri İşyeri kiralarında ihtiyaç sebebiyle tahliye, kiracı açısından çok ciddi sonuçlar doğurabilir. Ticari bir işletme, yer değişikliği yüzünden müşteri kaybedebilir, maddi zarara uğrayabilir. Bu yüzden işyeri kiracısı, konut kiracısına nazaran yerini korumak için daha güçlü bir motivasyona sahiptir. Uygulamada en sık görülen sorunlardan biri, malikin işyeri ihtiyacı iddiasının aslında daha yüksek kira geliri elde etme amacıyla örtülü olarak ileri sürülmesidir. Örneğin merkezi bir dükkânda uzun süredir oturan kiracı düşük kira ödüyorsa, malikin “bu dükkânda iş yapacağım” diyerek tahliye etmesi, sonra aynı yeri yeni bir işletmeye çok daha yüksek bedelle kiralaması maalesef rastlanan bir hiledir. Bu duruma karşı önerilebilecek çözüm, kiracının hem dava sırasında hem de tahliye sonrası dikkatli ve uyanık olmasıdır. Dava sırasında, malikin iş planının gerçekçi olup olmadığı, benzer bir işi daha önce yapıp yapmadığı, mevcut işi bırakıp bırakmadığı gibi noktalar sorgulanmalıdır. Tahliye sonrası da kiracı, eski işyerinde yeni bir kiracının faaliyet başlayıp başlamadığını takip etmelidir. Eğer malik üç yıl dolmadan bir başkasına kiraya vermişse, derhal TBK 355’e dayanarak tazminat talep edilebilir. Bir diğer pratik sorun, işyeri kiracısının tahliye halinde uğradığı zararın tam telafi edilememesidir. Kanundaki tazminat miktarı, son yılın kira bedelinden az olmamak üzere bir tazminat şeklindedir. Oysa bir işletme yer değiştirdiğinde reklam, müşteri kaybı, dekorasyon gibi pek çok ek maliyetle karşılaşır. Bir yıl kirayla sınırlı tazminat, bazen bu kayıpları karşılamaya yetmez. Burada kanun yapıcı yönünden tartışılabilecek bir husus, işyeri kiracılarının korunmasının belki daha güçlü hale getirilmesidir. Çözüm önerisi olarak, TBK 355’teki tazminatın asgari tutar olduğu, gerekiyorsa üstündeki zararların da talep edilebileceğinin yargı içtihadıyla kabulü önemlidir. Nitekim “az olmamak üzere” ifadesi, hakimin somut zarara göre daha yüksek bir tazminata hükmedebilmesine imkân tanır. Kiracı, uğradığı zararı (ciro kaybı, yeniden taşınma masrafları vb.) belgeleyebilirse, bir yıllık kiradan fazla tazminat kazanabilir. Bu yönde farkındalığın artması, kötü niyetli malikler üzerinde caydırıcılığı artıracaktır. İşyeri kiralarında bir diğer sorun, yeni maliklerin durumu olabilmektedir. Ticari gayrimenkuller yatırım amaçlı sık el değiştirebildiğinden, yeni satın alan kişi çoğunlukla kendi işletmesi için yeri kullanma arzusunda olur. Ancak eğer devralınan sözleşme uzun süreli ise, yeni malik derhal kullanıma geçemez. Yukarıda açıklandığı gibi TBK 351, yeni malike altı ay sonrasına randevu verse de, bir aylık bildirim süresini kaçıran veya çeşitli sebeplerle beklemek zorunda kalan yatırımcılar, kiracıyı çıkaramadıkları için planlarını ertelemek durumunda kalır. Burada dengeli bir çözüm bulmak zordur; zira kiracının sözleşme güvencesi ile malikin mülkiyet hakkı çatışmaktadır. Yargıtay’ın bu konuda bazı kararlarında hakkaniyet dengesi gözetilmektedir. Örneğin yeni malik süresinde ihtar vermemişse, ancak kira dönemi sonunda gene ihtiyaç iddiasıyla dava açmak isterse (normal süresinde), mahkemeler bu noktada şekilci davranıp “hakkı düştü” demekte, zira kanun bu bildirimi zorunlu tutmuştur. Bu, kiracı lehine bir güvencedir. Çözüm olarak, yeni malikin bildirim sürelerine riayet etmesi bir zorunluluk olarak vurgulanmalıdır; bu kuralın esnetilmesi, kiracının belirlilik hakkına zarar verirdi. Son olarak, yargılama süreci bakımından da bazı çözüm önerileri belirtilebilir. İşyeri ihtiyacına dayalı davalarda, mümkünse dava konusu işyerinin aynı sektörde bir başkası tarafından işletilmemesi için davalar hızlı sonuçlandırılmalıdır. Aksi takdirde hem kiracı belirsizlikte kalır, hem de malik planladığı işletmeyi açamadığı için ekonomik fırsatlar kaçırabilir. İhtisas mahkemelerinin (örneğin büyük şehirlerde kira hukukunda uzmanlaşmış hakimlerin) bulunması, delillerin hızlı toplanması (işyeri için bilirkişi incelemelerinin vakit kaybetmeden yapılması gibi) süreci iyileştirebilir. Sonuç Konut ve işyeri kiralarında ihtiyaç nedeniyle tahliye, dengesi hassas bir hukuki alandır. Bir yanda kiracının barınma ve işini devam ettirme güvencesi, diğer yanda malikin mülkiyet hakkı ve kendi malını kullanma ihtiyacı bulunmaktadır. TBK 6098, bu dengeyi sağlamak için tahliyeye sıkı şartlar bağlamış ve kötüye kullanımı önleyici hükümler getirmiştir. Yargıtay içtihatları da kanunun çizdiği çerçevede, ihtiyacın gerçek ve samimi olması şartını somut kriterlerle doldurmaktadır. Hem konut hem işyeri kiralarında, ev sahibi gerçekten kendisi veya yakınları için kullanım zorunluluğu içindeyse ve usulüne uygun şekilde süreci yürütürse, mahkeme kararıyla tahliye mümkün olabilecektir. Kiracılar ise böyle bir durumda hukuken kendilerini savunma hakkına sahiptir; ihtiyaç iddiasının samimiyetsiz olduğunu düşünüyorlarsa delillerini sunup hakimi ikna etmeye çalışabilirler. Unutulmamalıdır ki, hiçbir kiracı mahkeme kararı olmadan sırf ev sahibinin isteğiyle evi ya da işyerini boşaltmak zorunda değildir. Sonuç olarak, tarafların yasal hak ve yükümlülüklerini bilmeleri büyük önem taşır. Ev sahipleri, gerçekten ihtiyaçları varsa dahi kanundaki usule titizlikle uymalı; süreleri kaçırmamaya, ispat için gerekli hazırlıkları yapmaya özen göstermelidir. Kiracılar da kendilerine gelen ihtarları ciddiye almalı ancak haksız bir durum söz konusuysa yasal direnme haklarının farkında olmalıdır. İhtiyaç iddiasına dayalı tahliye davaları, doğru kullanıldığında meşru bir hakkın tesisi, kötüye kullanıldığında ise yaptırıma tabi bir haksız fiil niteliği kazanır. Kanun hükümlerinin etkin uygulanması ve yargı kararlarının istikrarı sayesinde, hem gerçekten ihtiyacı olan malikler hakkına kavuşacak, hem de kötü niyetli girişimler engellenecektir. Bu da uzun vadede kira ilişkilerinde güven ve denge ortamını sağlayacaktır. Av. Ahmet Tarık KOÇAK ------------------ - Türk Borçlar Kanunu (6098 sayılı Kanun), Resmî Gazete Tarihi: 4 Şubat 2011, Sayı: 27836. - Tandoğan, H. (2012). Borçlar Hukuku Özel Hükümler (Genişletilmiş 13. Baskı). İstanbul: Beta Yayınları. - Oğuzman, M. K., & Öz, M. T. (2022). Borçlar Hukuku Özel Hükümler. İstanbul: Vedat Kitapçılık. - Eren, F. (2021). Borçlar Hukuku – Özel Borç İlişkileri. Ankara: Yetkin Yayınları. - Karahasan, M. (2023). Konut ve işyeri kiralarında tahliye davalarında ihtiyaç kavramı. Legal Hukuk Dergisi, 21(247), 325–345.