A
Admin
Yönetici
Yönetici
Kiracının Haklı Tahliyesi’nde gördük ki bizim bir yıllık olarak yaptığımız kira sözleşmesi pratik olarak on iki yıl sürüyor kanun gereği. Peki bu durumdan kurtulabileceğimiz bir yol yok mu? Olmaz olur mu, hukukta çareler biter mi, bu durumda tahliye taahhütnamesi devreye giriyor. Efendim, tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralayana verdiği, şu tarihte evini boşaltacağım dediği bir belge. Konumuz olmadığı için en baştan söyleyeyim, kiralananı teslim almadan önce verilmiş tüm taahhütnameler geçersiz Yargıtay nezdinde. Sebebini tahmin edebilirsiniz, Kadroya Geçen Sözleşmelinin Eş Durumu’nda görmüştük, kimse henüz sahip olmadığı bir haktan öncesinde vazgeçemiyordu Kadim Roma’dan beri; amaç biran önce başımı sokacak bir evim olsun telaşında olan kiracının zor durumundan yararlanmamak. Gerçi burada Yargıtay nezdinde diyerek sanki kanunda öyle bir hüküm yokmuş da Yargıtay kendisine vazife çıkarmış gibi algılanmasına yol açacak ama işin temeli TBK m. 352’ye dayanıyor; kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihten sonra boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde İİK m. 272 icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Bizim bugünkü mes’elemiz, elimizde kiralananı teslim aldıktan sonra verilmiş olan bir taahhütname var ihtilafsız, kiracının da burada geçerli bir imzası var, onda da bir itiraz yok lakin sözleşmenin öbür tarafında olan kiraya verenin imzasında sıkıntımız var. Hani Dernek Kartında Faydasız Sahtecilik’te görmüştük ya, böyle bir durumda Yargıtay önemli olan bu taahhütnamede taahhüt edenin geçerli bir imzası olmasıdır, karşı tarafın imzasının sahte bile olması faydasız sahtecilik midir diyecek yoksa işlem temeli çökmüştür, taahhütname geçersiz midir diyecek? Bir de bu konuya geçmeden gerçekten elem duyduğum bir karardan bahsetmek istiyorum, esasen kararın içeriğine ulaşamadım ama o kadar çok karşıma çıktı ki X üzerinden değinmek istedim 3. Daire’nin 11.02.25 Tarih ve 2024/3875 Esas 2025/759 Kararı’na. Kiraya veren aynen TBK m. 352 gereği bir ay içinde icraya başvuruyor tahliye için. Kiracı da imza itirazı yapıyor, bu taahhütnamedeki imza bana ait değildir. Hal böyle olunca, ortada bir sahtelik iddiası var, kiraya veren sulh hukukta dava açıyor itirazın iptali diye. Derece mahkemesi de HMK m. 211’i işleteceğine, itirazlara icra mahkemesi bakar, sulh hukuk mahkemesi bakamaz diye görevsizlik kararı veriyor. Maalesef bu vahamet ancak Yargıtay tarafından o da kanun yararına bozmayla sona eriyor. İçeriğini okumadığım kararı tartışmam, en güzel örneğini de Rüşvet Verip Hakaret Etmek’te görmüştük ama değinmeden geçemedim. Biz dönelim kendi tahliye taahhütnamemizin geçerliliğine. Hani demiştik ya işlem temeli çökmüş müdür diye. Öncelikle bakalım kanun bu taahhütnamenin geçerli olması için hangi şartları arıyor? Bir kere yazılı olacak. Kira sözleşmesi, adı üstünde, söz ile yapılmış olsa dahi bu boşaltma garantisi yazılı olarak verilmek zorunda. Kanun başka bir şekil öngörmemiş, adi yazılı olabilir. Sonra, mutlaka kiracı ya da temsilcisi (kanuni) tarafından imzalanmak zorunda. Birden fazla kiracı varsa her biri tarafından imzalanmak zorunda. Tabii burası aile konutuysa mutlaka diğer eşin de rızası olmalı TBK m. 349 ve TMK m. 194 gereği. Ve tabii kiralayanı teslim aldıktan sonra verilmeli. Başka bir şart var mı? Bu bir sözleşme değil ki illa da karşı tarafın (kiraya verenin) imzası olsun. Verdiğim senette lehtarın imzası gerekiyor mu? O zaman tartışmanın anlamı var mı? Eğer kiraya verenin imzasına bile gerek yoksa, orada onun değil de başka birinin imzası olması neyi değiştirir? Yoksa çok şeyi mi değiştirir, artık ortada bir sahtecilik mi vardır? Ya da varsa dahi faydasız sahteciliktir, sonuca etki etmez mi? Tabii yukarıdakilere ek olarak irade sakatlanması, zor durumda kalmak gibi genel geçer geçersizlik koşulları da olabilir ama onlara değinmemize gerek yok konumuz olmadığı için. İdareye Başvurmadan İcra’da olduğu gibi, yetmez bize bu kanun maddeleri, mutlaka bir içtihat ararız. Peki ya ortada bir içtihat yoksa? Kopyala yapıştır Yargıtay avukatlığı yapacak durumumuz yoksa, önümüze gelen mes’eleyi nasıl çözeceğiz doğal hukuka başvurmadan ama gene pozitif hukukçuluğumuzla? Gelin bir tersten bakalım. Bu tahliye davasını kim açabilir? Kiraya veren. Ha bir de eğer kiralanan yeni bir malike devredilmişse o açabilir artık kira sözleşmesinin tarafı o olduğu için. Bir akarım var, malikim ancak bu kiralama, kiracı işleriyle uğraşmak istemiyorum. Genellikle bir sürü dairesi olanlar böyle yapabilirler. Vekalet verdiğim biri var, o ilgileniyor bu kiralama işleriyle. Şimdi elimde tüm şekil şartları haiz bir tahliye taahhütnamesi var. Ancak ben kiraya veren değilim. Malikim, gidip bu TBK m. 352’ye dayanarak tahliye davası açabilir miyim? Orada malik ya da hak sahibi demiyor ki, kiraya veren diyor. Ben kiraya veren değilim. Kiracı bu taahhüdü malike karşı yapmadı; kiraya verene karşı yaptı. Benim açacağım dava sıfat yokluğundan reddedilir. Bakış açımızı değiştirmeye devam edelim. Madem bu tahliye taahhütnamesinde kiraya verenin imzasının olması gerekmiyor, neden ben kiraya veren olarak gidip sahte imza atayım ki? Burada tabii sahte imzadan kastımız kişi yerine mesela oğlunun imza atması. Yani neden faydasız da olsa böyle bir sahteciliğe başvuruyoruz ki? Derdimiz ne? On iki yıl o evde kiracı olarak kalma imkanım varken, Konut ve Çatılı İşyerlerinde Sözleşmenin Sona Ermesi’nde bahsettiğimiz gerekçeler olmadan çıkartılamayacağıma göre, neden kendi ayağıma sıkıp böyle bir tahliye imkanı veriyorum ki? Neden olacak, başka türlü ev sahibi o evi kiralamaya yanaşmadığı için, kanun kiracıdan yana olduğu için. Ama bir yandan da korkuyor, ya kiracı sonradan bazı geçersizlik iddialarında bulunursa? Derse ki zor durumdaydım, irade sakatlanması oldu, mecbur kaldım…Belki de İşçi Lehine Ceza’da olduğu gibi, bu tahliye taahhütnamesinin sonradan bir geçersizliği ileri sürülemesin diye, kiralayan da bu aldığı taahhütnameye karşı belki de kiracıya başka bir yarar sağladı, bu sağladığı yararın da olur da ileride gene taahhütname geçersiz olursa sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri almak istedi. Ne mi olabilir bu taahhütname? Biliyoruz ki KMK m. 24 gereği kanunda sayılı işyerleri dışında o kiralananı büro olarak kullanmak için kat malikleri kurulunun oy birliği ile onayı gerekiyor. Belki de karşılık olarak kiraya veren de bunu taahhüt etti. Bu senaryoda da mı kiralayanın imzası önemli olmaz?