A
Admin
Yönetici
Yönetici
Giriş
Gayrimenkul hukukunda dürüstlük kuralı (TMK m.2) ve onunla bağlantılı hakkın kötüye kullanılması yasağı, mülkiyet hakkının sınırlarını çizen ve adil bir denge gözeten temel prensiplerdendir. İlgili maddeye göre: “Herkes haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır.” Bu ilke, tapu işlemlerinden ortaklığın giderilmesine kadar uzanan geniş bir yelpazedeki uyuşmazlıklarda, tarafların davranışlarına objektif iyiniyet standardı getirmektedir.
Mahkemeler bir uyuşmazlığı değerlendirirken, tarafların salt biçimsel haklarına değil, bu hakları hangi amaçla ve ne şekilde kullandıklarına odaklanmak durumundadır. Zira dürüstlük kuralı, tüm özel hukuk uyuşmazlıklarında olduğu gibi gayrimenkul hukuku uyuşmazlıklarında da gözetilmesi gereken bir ilkedir. Özellikle fiili durumu bilerek sonradan şekli hakka sığınmak, çelişkili ve tutarsız beyanlarda bulunmak, karşı tarafı yanıltmak ya da sözleşmeden doğan yükümlülüklere aykırı davranmak gibi tutumlar, yargı kararlarında istikrarlı biçimde dürüstlük kuralının ihlâli olarak kabul edilmekte olup hukuk düzeni tarafından korunmamaktadır.
Aşağıda, gayrimenkulün aynına ilişkin belli başlı dava türlerinde dürüstlük kuralına aykırı kabul edilen davranış örnekleri, Yargıtay kararları ışığında incelenecektir. Yeri gelmişken belirtilmelidir ki, dürüstlük kuralına aykırı hareket edilip edilmediği her somut olayın özelliğine göre değerlendirilir. Hakim, dosyanın her aşamasında re’sen, genel hayat tecrübelerine ve etik ilkelere göre yapılan işlemin veya ileri sürülen beyanın dürüstlük kuralına aykırı olup olmadığını takdir eder. Bu nedenle, aşağıda yer verilen örnekler, gayrimenkul davalarında ortaya çıkan tipik dürüstlük kuralına aykırı davranışlar olup, bu yazı, söz konusu tipik aykırılıklara dikkat çekmek amacıyla kaleme alınmıştır.
Ön Alım (Şufa) Hakkı Davalarında Dürüstlük Kuralına Aykırı Davranışlar
Ön alım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın, diğer paydaşın üçüncü kişiye satacağı payı öncelikle satın alabilmesini sağlayan kanuni bir haktır. Ancak Yargıtay, bu hakkın dürüstlük kuralını ihlal edecek şekilde kullanılmasını engellemek amacıyla bazı durumları, hakkın kötüye kullanılması olarak nitelendirmektedir. Özellikle aşağıdaki durumlar, ön alım hakkının dürüstlük kuralına aykırı kullanımı olarak yargı kararlarında öne çıkmaktadır:
1. Fiili taksim varken ön alım hakkını kullanmak: Bir taşınmaz fiilen paydaşlar arasında bölüşülmüş ve herkes kendi kısmını yıllardır kullanmaktaysa, sonradan sırf tapudaki pay satışı gerçekleşti diye ön alım hakkına dayanmak dürüstlükle bağdaşmaz. Nitekim Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, paydaşların uzun süre fiili taksim esasına göre yaşadığı bir durumda, satış yapan paydaşın bölümüne yönelik ön alım hakkı kullanılmasını TMK m.2 kapsamındaki dürüstlük kuralına aykırı bulmuştur. Kararda “…satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması… dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz” denilerek bu tür davranışların hukuken korunmayacağı vurgulanmıştır [1].
2. Fiili paylaşımda kimin hangi bölümü aldığını bilerek ön alım davası açmak: Fiilen bölünmüş bir yapıda, her paydaşın belirli bir bağımsız bölümü kullandığı açıkça biliniyorken, bu durumu bilen diğer paydaşın tapuda yapılan satışı bahane edip o bölüme ön alım talebiyle dava açması dürüstlük ilkesine aykırı sayılır. Örneğin, bir binada her paydaşın hangi daireye sahip olduğu fiilen belirlenmişse ve alıcı da belirli bir daireyi satın almışsa, diğer paydaşın bunu bildiği halde sırf resmi kayıtlardaki ortaklığa dayanarak ön alım hakkını kullanması hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilmiştir [2].
3. Velayet hakkını kötüye kullanarak ön alım davası açmak: Paydaşlardan biri, velayeti altında bulunan çocuğunun taşınmaz payını bir üçüncü kişiye sattıktan sonra, çocuğunun ön alım hakkına dayanarak aynı payı geri almaya kalkışırsa dürüstlük kuralını ihlâl eder. Yargıtay kararları, velayet hakkının bu şekilde formalite olarak kullanılarak satıştan dönülmesini, hakkın özüne aykırı bir davranış olarak nitelendirmektedir. Veli konumundaki paydaşın, önce bizzat satışın gerçekleşmesine onay verip ardından da çocuğu adına ön alım hakkını kullanmaya çalışması hukuk düzenince korunmamaktadır [3].
4. Haksız kazanç amacıyla ön alım hakkını ileri sürmek: Henüz kat mülkiyeti kurulmamış bir inşaat projesinde, diğer paydaşın belirli bir daireyi çok yüksek bedelle satın aldığını bilen bir paydaşın, tapuda gösterilen düşük resmi satış bedeline dayanarak o daireyi ele geçirmek amacıyla 2 yıllık hak düşürücü sürenin son anında ön alım davası açması da dürüstlük kuralına aykırı bulunmuştur. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin velayet hakkı örneğini de içeren aynı kararında, gerçekte daha yüksek değere satıldığını bildiği bir payı düşük bedel üzerinden kapmaya çalışmanın da hakkın kötüye kullanımı sayıldığı belirtilmiştir [3].
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davalarında Dürüstlük Kuralına Aykırı Davranışlar
Ortaklığın giderilmesi davalarında, paydaşlar arasındaki iyi niyet ve dürüstlük, davanın hakkaniyetli sonuçlanması için kritik önem taşır. Mahkemeler, paydaşların bu süreci kötüye kullanarak birbirlerine zarar vermesini önlemek amacıyla bazı davranışları TMK m.2 kapsamında hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirmektedir. Ortaklığın giderilmesi davalarında özellikle “uygun olmayan zamanda” açılan davalar, dürüstlük kuralına aykırılık nedeni ile reddedilmektedir.
1. Satışı zorlaştırmak için intifa hakkı tesis etmek: Paylı malın ortaklığının giderilmesi davası açılmadan hemen önce veya dava sırasında, taşınmazın satışını güçleştirmek ve değerini düşürmek amacıyla payı üzerinde üçüncü bir kişi lehine intifa (yaşam boyu kullanma) hakkı kurmak dürüstlük kuralına aykırı kabul edilir. Bu tür bir intifa tesisinin amacı, satışta talipleri azaltarak taşınmazın daha düşük bedelle ele geçirilmesini sağlamaktır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, bir kararında tam da böyle bir davranışı değerlendirmiş ve intifa hakkının satış öncesi bu niyetle kurulmasının dürüstlük kuralına aykırı olup hakkın kötüye kullanıldığına işaret etmiştir [4]. Mahkeme, intifa hakkının kuruluş zamanlaması ve amacı nedeniyle işlemin muvazaalı olabileceğini, dolayısıyla dürüstlük ilkesi uyarınca geçersiz sayılabileceğini belirtmiştir.
2. Önceki anlaşmaya aykırı davranarak ortaklığı giderme sürecini kötüye kullanmak: Paydaşlar arasında daha önce yapılmış bir sulh anlaşması veya protokol varsa, tarafların bu anlaşmaya uygun hareket etmesi beklenir. Ancak taraflardan biri, örneğin önceden kat irtifakı kurulması veya belirli bir taksimat yapılması konusunda mutabakata varıldığı halde, daha sonra imza vermeyerek ya da söz verdiği edimi yerine getirmeyerek ortaklığın giderilmesi sürecini sekteye uğratırsa, bu davranış hakkın kötüye kullanılması sayılabilir. Nitekim Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, taraflar arasındaki yazılı anlaşmaya rağmen yükümlülüğünü ifadan kaçınarak ortaklığın giderilmesi davasını kendi menfaatine yontan tarafın dürüstlük kuralını ihlâl ettiğine hükmetmiştir. Mahkeme, böyle bir durumda davacı bile olsa tarafın kendi önceki taahhüdüyle çelişir biçimde işlem yapamayacağını vurgulamıştır [5].
Tapu İptali ve Tescil Davalarında Dürüstlük Kuralına Aykırı Davranışlar
Mülkiyet hakkının devri ve tesciline ilişkin davalarda, iyi niyet koşulu ve dürüstlük prensibi çok daha belirgin bir şekilde ortaya çıkar. Yargıtay uygulamasında, tapu iptali ve tescil istemli davalarda aşağıdaki tür davranışlar dürüstlük kuralına aykırı bulunarak talep reddedilmekte veya tescil işlemleri hükümsüz sayılmaktadır:
1. Vekâlet görevinin kötüye kullanılması: Bir kimseye vekâlet veren malikin güvenini suistimal ederek, vekilin taşınmazı olması gerekenden çok düşük bir bedelle kendisine veya işbirliği yaptığı bir üçüncü şahsa devretmesi, dürüstlük kuralını ihlâl eden açık bir kötüye kullanım örneğidir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, vekilin bu şekilde hareket ederek vekâlet verenin zararına sonuç doğuran işlemlerini dürüstlük ilkesine aykırı bulmuştur. Kararlarda, özellikle satış bedelinin fahiş ölçüde düşük olması, alıcı ile vekil arasındaki yakın ilişki gibi olgular, bu işlemin hileli ve muvazaalı olduğuna karine sayılmaktadır [6]. Bu durumda tapu tescilinin iptali ve taşınmazın eski malike iadesi yönünde karar verilecektir.
2. Kötü niyetli üçüncü kişinin iktisabı: Vekilin yetkisini kötüye kullandığı bir işlemde, taşınmazı devralan üçüncü kişi de eğer bu durumu biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, onun da kazanımı hukuken korunmaz. Özellikle vekil ile alıcı arasında akrabalık, iş ortaklığı gibi yakın bağların bulunması ya da satış bedelinin hayatın olağan akışına aykırı derecede düşük olması, alıcının iyi niyet iddiasını çürüten karineler olarak değerlendirilmektedir. Dolayısıyla, vekilin dürüstlük kuralına aykırı işlemini bilerek taşınmazı edinen üçüncü kişinin mülkiyet hakkı da Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesi gereği korunmayacaktır.
3. Mirasçılığın gizlenmesi (ketm-i verese): Murisin vefatı sonrasında mirasçılardan biri, diğer mirasçıların varlığını kasten gizleyerek veya yanlış beyanda bulunarak taşınmazın tamamını kendi adına tescil ettirirse bu davranış dürüstlük kuralına aykırı kabul edilir. Yargıtay uygulamasında mirasçıların bilinçli olarak saklanması, hakkın kötüye kullanılması yasağı bağlamında değerlendirilmiş ve bu suretle yapılan tescillerin geçersiz sayılması yoluna gidilmiştir. Hatta Yargıtay bir kararında, ketmeden mirasçıların kendilerinden başka bir mirasçı olduğunu daha bilmemelerinin hayatın olağan akışına ters olduğu, buna rağmen davacının ya da davacının babasının mirasçı olarak yer almadığı mirasçılık belgesiyle adlarına intikal yaptırmalarının da iyiniyetli olarak kabul edilemeyeceğini içtihat etmiştir. [7].
4. Komşuluk ilişkisine rağmen iyi niyet iddiasında bulunmak: Murisin taşınmazını, mirasçıları gizleyerek kendi üzerine geçiren kişiden satın alan biri, eğer muris ve mirasçılarla komşu veya yakın ilişkili ise, sonradan “haberim yoktu, iyi niyetliyim” savunması dinlenmez. Örneğin Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, murisin akrabası veya bitişik parsel komşusu olan bir alıcının, tapu intikali yapılırken diğer mirasçıların varlığını bilmemesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu belirtmiştir. Bu durumda alıcı, TMK m.2 uyarınca dürüstlük savunmasından yararlanamaz ve yaptığı satın almanın korunmasını bekleyemez [8].
5. Payını satıp yıllar sonra zilyetliğe dayanarak dava açmak: Bir paydaş, elindeki payı devredip bedelini aldıktan çok sonra, aynı taşınmaz hakkında “kadastrodan önceki zilyetlik” iddiasıyla tapu iptali ve tescil davası açıyorsa bu dürüst bir davranış değildir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, mülkiyet payını rızayla devreden bir kişinin, aradan uzun zaman geçtikten sonra eski fiili zilyetliğine dayanıp taşınmazı yeniden talep etmesini hakkın kötüye kullanılması olarak nitelemiştir. Zira kişi, önce mülkiyet hakkını devredip ekonomik karşılığını almış, sonradan ise geçmişe dayalı bir iddiayla tekrar hak talep ederek çelişkili bir tutum sergilemiştir [9].
6. Önceki davada yanıltıcı beyanla kişiyi davadan vazgeçirip sonra aksini iddia etmek: Bir uyuşmazlıkta, taraflardan birinin karşı tarafı yanlış yönlendirici beyanda bulunarak davadan feragat etmesini sağlaması, akabinde yeni bir davada önceki beyanının tam tersini ileri sürmesi hukuk düzenince korunamaz. Örneğin ilk davada “bu parseller farklı, sizin iddianız gereksiz” gibi bir ifadeyle rakibini vazgeçiren bir kişi, sonraki davada aslında o parsellerin aynı yer olduğunu iddia edemez. Yargıtay, bu şekilde yargısal süreci manipüle etmeye yönelik davranışları dürüstlük kuralına aykırı bularak hukuki himaye dışında bırakmaktadır. Nitekim Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, önceki dosyada karşı tarafı yanlış bilgiyle feragate ikna edip sonra kendi lehine dava açan tarafın bu çelişkili tutumunu TMK m.2 kapsamında hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirmiştir [10].
7. Mahkemede çelişkili beyanlarda bulunmak: Bir davanın ilerleyişi sırasında tarafların tutarlı ve dürüst davranması esastır. Davalı veya davacı tarafın, ilk beyan dilekçesinde ileri sürdüğü vakıa ve hukuki sebeplerden tamamen farklı ve çelişkili yeni iddiaları ıslah dilekçesiyle ortaya atması, dürüstlük kuralıyla bağdaşmamaktadır. Örneğin bir davada önce “aralarında vekâlet ilişkisi vardı” deyip, sonra strateji değiştirerek “hayır, aramızdaki işlem aslında gizli bir inançlı işlemdi” şeklinde bambaşka bir savunmaya yönelmek, çelişkili davranış yasağını ihlâl eder. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2025 tarihli bir kararında yargılama esnasında birbirini nakzeden (tamamen ters düşen) beyan ve iddialarda bulunulmasını, HMK m.29’daki dürüstlük kuralına ve dürüst davranma yükümlülüğüne aykırı bulmuştur. Bu ilkenin ihlâli, o iddialara dayanan talep veya savunmaların reddedilmesine yol açmaktadır [11].
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Dürüstlük Kuralına Aykırı Davranışlar
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ile kat mülkiyetine geçiş süreçlerinde taraflar arasındaki güven ilişkisi ve şeffaflık büyük önem taşır. Bu tür uyuşmazlıklarda hem arsa sahiplerinin hem de yüklenicilerin davranışları dürüstlük kuralı süzgecinden geçirilmektedir. Yargı kararlarında ve uygulamada özellikle şu tür davranışlar eleştiri konusu olmaktadır:
1. Projeye aykırılığı bilip uzun süre sessiz kalmak: Arsa sahibi, müteahhit tarafından inşa edilen yapının projeye veya ruhsata aykırı olduğunu bildiği halde inşaat boyunca uzun süre itiraz etmeyip, proje bitip bağımsız bölümler fiilen kullanıma açıldıktan sonra bu aykırılığı gerekçe göstererek dava açarsa, bu tutum dürüstlük kuralına aykırı görülebilir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2023 tarihli bir kararında, inşaat sırasında onay veren veya sessiz kalan arsa malikinin, proje hilafına yapılan eksiklik veya hataları sonradan koz olarak kullanmasını hakkın kötüye kullanılması kapsamında değerlendirmiştir. Bu karar uyarınca, hatayı başlangıçtan beri bilen tarafın suskun kalıp karşı tarafı yatırımı tamamlamaya teşvik ettikten sonra aniden dava açması, hakkaniyete aykırı bulunmuştur [12].
2. Tanıtımlarda vaat edilen ortak alanları sonradan site dışına çıkarmak: Müteahhit veya satıcılar, proje pazarlaması sırasında bazı parselleri ve alanları “siteye dâhil ortak kullanım alanı” olarak gösterip alıcıları ikna ettikleri halde, satışlar tamamlandıktan sonra hileli işlemlerle bu alanları sitenin dışına çıkarabiliyorlar. Örneğin yeşil alan, otopark veya sosyal tesis olarak planlarda gösterilen bir parselin, daha sonra ayrı bir üçüncü kişiye satılarak site kapsamından çıkarılması durumuyla karşılaşılmaktadır. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 2019 tarihli bir kararında, satış vaadiyle çelişen bu davranışı dürüstlük kuralına aykırı bulmuştur. Alıcıların makul beklentilerini boşa çıkaran ve sözleşme öncesi verilen taahhütlere aykırı şekilde hareket eden satıcıların, TMK m.2 uyarınca sorumlu olacağı ve bu işlemlerin iptale varan sonuçlar doğurabileceği belirtilmiştir [13].
Gayrimenkul Satışına İlişkin Uyuşmazlıklarda Dürüstlük Kuralına Aykırı Davranışlar
Taşınmaz alım satımından kaynaklanan davalarda da dürüstlük ilkesi, sözleşme öncesinden başlayarak sözleşmenin ifasına ve sonrasına kadar tarafların tüm davranışlarında aranır. Satış sözleşmeleri ile ilgili uyuşmazlıklarda Yargıtay ve yerel mahkeme kararlarında dikkat çeken dürüstlük ilkesine aykırı durumlar şunlardır:
1. Taşınmazın ayıplı durumunu bilerek alıp sonra dava açmak: Alıcı, satın aldığı taşınmazın önemli bir sorununu (örneğin komşu parsele tecavüzlü yapı, imar problemi vb.) satın almadan önce biliyor veya açıkça görüyorsa, satıştan hemen sonra bu durumu gerekçe göstererek sözleşmeden caymak ya da bedel ödemekten kaçınmak için dava açması dürüstlükle bağdaşmaz.
2. Kendi edimini yerine getirmeden karşı taraftan ifa istemek: Satış vaadi veya taşınmaz satış sözleşmesinde, borçlar karşılıklı olup her iki tarafa da yükümlülük düşer. Taraflardan biri kendi borcunu ifa etmediği halde (örneğin alıcı satış bedelini ödememişken), karşı taraftan tapuda devir veya teslim gibi edimleri talep etmesi dürüstlük kuralına aykırı kabul edilir. Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, bir kararında, satış bedelini ödemeyen alıcının sözleşmeye dayanarak tapu devrini istemesini hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirmiştir. Mahkeme, borcunu ifa etmeyen tarafın, sözleşmeden doğan haklarını ileri sürerken dürüst ve iyi niyetli olması gerektiğine, aksi halde talebinin reddedileceğine hükmetmiştir [14].
3. Sözleşme öncesi görüşmelerde (Culpa in Contrahendo) kritik bilgileri saklamak veya yanlış bilgi vermek: Satıcının, satışa konu taşınmaz hakkında alıcıya bildirmesi gereken önemli hususları gizlemesi veya gerçeğe aykırı beyanda bulunması, dürüstlük ilkesini zedeler. Örneğin taşınmazın ileride önünden geçecek yol nedeniyle kot seviyesinin düşeceğini bilen bir satıcının, alıcıya bu durumu söylememesi; imar durumu, iskan izni gibi değerine etki eden bilgileri saklaması, sonradan ciddi uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Yargısal uygulamada, satıcının alıcının kararını etkileyecek önemli bilgileri saklayarak sözleşmeyi gerçekleştirmesinin dürüstlük kuralına aykırı bir davranış olduğu kabul edilmektedir. Bu gibi durumlarda alıcı, sözleşmenin feshi veya bedel indirimi talebiyle hak aradığında, satıcının dürüst davranmaması belirleyici rol oynar.
4. Ön anlaşmadan sonra haksız şekilde sözleşmeden kaçınmak: Taraflar arasında bir gayrimenkul satışına ilişkin ön protokol, niyet mektubu veya kapora karşılığı anlaşma yapılmış ve alıcı bu güvenle masraflar yapmışsa, satıcının makul bir gerekçe olmaksızın cayması da dürüstlük ilkesini ihlâl eder. Uygulamada bazı durumlarda satıcılar, daha yüksek teklif bulduklarında veya fikrini değiştirdiklerinde, ön anlaşmaya rağmen asıl satış sözleşmesini imzalamaktan kaçınmaktadır. Bu durumda, diğer tarafı zarara uğratan ve verilen sözle çelişen bu tutum dürüstlükle bağdaşmaz. Nitekim böyle bir durumda mahkeme, ciddi alıcıyı oyalayıp masraf yaptırdıktan sonra sebepsiz cayma hâlinde satıcının dürüstlük kuralına aykırı davrandığını tespit ederek alıcının zararlarını tazmin talebini kabul etmelidir.
Sonuç
Yukarıda örnekleriyle ele alınan yargı kararları göstermektedir ki dürüstlük kuralı, gayrimenkulün aynına ilişkin uyuşmazlıklarda soyut bir ilke olmayıp somut olayın çözümünde belirleyici bir ölçüt olarak uygulanmaktadır. Türk Medeni Kanunu m.2’de ifadesini bulan dürüst davranma yükümlülüğü ve buna aykırı davranışın hakkın kötüye kullanılması sayılacağı yönündeki hüküm, mahkemeler tarafından re’sen dikkate alınmakta; tarafların ileri sürdüğü taleplerin ve savunmaların arka planındaki niyet ve davranış tutarlılığı titizlikle değerlendirilmektedir. Özellikle fiili durumu bilerek şekli hakka dayanma, kendi önceki beyan ve taahhütleriyle çelişme, diğer tarafı yanıltma veya sözleşmeden kaynaklanan borçlarını ifa etmeyip karşı taraftan ifa isteme gibi davranışlar, Yargıtay içtihatlarında süreklilik arz edecek biçimde dürüstlük ilkesinin ihlâli kabul edilmektedir. Avukatlar açısından, gayrimenkul davalarında müvekkillerinin veya karşı tarafın eylem ve taleplerini dürüstlük kuralı süzgecinden geçirmek, hem dava stratejisini belirlerken hem de hukuki risk analizinde son derece önemlidir. Zira mahkeme, bir hakkın dürüstlük kuralına aykırı şekilde kullanılmaya çalışıldığını tespit ederse, talep kanunen haklı gibi görünse dahi hakkın kötüye kullanıldığı gerekçesiyle talebi reddedebilecektir. Sonuç olarak, gayrimenkul davalarında başarı, maddi hukuk kurallarını olduğu kadar dürüst ve iyi niyetli davranış ilkesini de gözeten bir yaklaşımla mümkün olabilecektir.
DİPNOT :
[1] Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2022/1881 E., 2023/3082 K., 05.06.2023,
[2] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2011/10073 E., 2011/15766 K., 27.12.2011,
[3] Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2023/3493 E., 2024/86 K., 09.01.2024,
[4] Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2010/8306 E., 2010/10795 K., 19.10.2010,
[5] Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2019/262 E., 2019/1686 K., 12.03.2019,
[6] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2022/212 E., 2022/4318 K., 30.05.2022,
[7] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2014/15094 E., 2014/19207 K., 09.12.2014,
[8] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2022/4959 E., 2022/7838 K., 30.11.2022,
[9] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2021/5753 E., 2023/806 K., 13.02.2023,
[10] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2011/3300 E., 2011/4229 K., 11.04.2011,
[11] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2023/1037 E., 2025/235 K., 16.04.2025
[12] Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2023/6679 E., 2023/11295 K., 20.11.2023,
[13] Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 2019/880 E., 2019/12668 K., 16.12.2019,
[14] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2024/2029 E., 2025/835 K., 04.03.2025.
Gayrimenkul hukukunda dürüstlük kuralı (TMK m.2) ve onunla bağlantılı hakkın kötüye kullanılması yasağı, mülkiyet hakkının sınırlarını çizen ve adil bir denge gözeten temel prensiplerdendir. İlgili maddeye göre: “Herkes haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır.” Bu ilke, tapu işlemlerinden ortaklığın giderilmesine kadar uzanan geniş bir yelpazedeki uyuşmazlıklarda, tarafların davranışlarına objektif iyiniyet standardı getirmektedir.
Mahkemeler bir uyuşmazlığı değerlendirirken, tarafların salt biçimsel haklarına değil, bu hakları hangi amaçla ve ne şekilde kullandıklarına odaklanmak durumundadır. Zira dürüstlük kuralı, tüm özel hukuk uyuşmazlıklarında olduğu gibi gayrimenkul hukuku uyuşmazlıklarında da gözetilmesi gereken bir ilkedir. Özellikle fiili durumu bilerek sonradan şekli hakka sığınmak, çelişkili ve tutarsız beyanlarda bulunmak, karşı tarafı yanıltmak ya da sözleşmeden doğan yükümlülüklere aykırı davranmak gibi tutumlar, yargı kararlarında istikrarlı biçimde dürüstlük kuralının ihlâli olarak kabul edilmekte olup hukuk düzeni tarafından korunmamaktadır.
Aşağıda, gayrimenkulün aynına ilişkin belli başlı dava türlerinde dürüstlük kuralına aykırı kabul edilen davranış örnekleri, Yargıtay kararları ışığında incelenecektir. Yeri gelmişken belirtilmelidir ki, dürüstlük kuralına aykırı hareket edilip edilmediği her somut olayın özelliğine göre değerlendirilir. Hakim, dosyanın her aşamasında re’sen, genel hayat tecrübelerine ve etik ilkelere göre yapılan işlemin veya ileri sürülen beyanın dürüstlük kuralına aykırı olup olmadığını takdir eder. Bu nedenle, aşağıda yer verilen örnekler, gayrimenkul davalarında ortaya çıkan tipik dürüstlük kuralına aykırı davranışlar olup, bu yazı, söz konusu tipik aykırılıklara dikkat çekmek amacıyla kaleme alınmıştır.
Ön Alım (Şufa) Hakkı Davalarında Dürüstlük Kuralına Aykırı Davranışlar
Ön alım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın, diğer paydaşın üçüncü kişiye satacağı payı öncelikle satın alabilmesini sağlayan kanuni bir haktır. Ancak Yargıtay, bu hakkın dürüstlük kuralını ihlal edecek şekilde kullanılmasını engellemek amacıyla bazı durumları, hakkın kötüye kullanılması olarak nitelendirmektedir. Özellikle aşağıdaki durumlar, ön alım hakkının dürüstlük kuralına aykırı kullanımı olarak yargı kararlarında öne çıkmaktadır:
1. Fiili taksim varken ön alım hakkını kullanmak: Bir taşınmaz fiilen paydaşlar arasında bölüşülmüş ve herkes kendi kısmını yıllardır kullanmaktaysa, sonradan sırf tapudaki pay satışı gerçekleşti diye ön alım hakkına dayanmak dürüstlükle bağdaşmaz. Nitekim Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, paydaşların uzun süre fiili taksim esasına göre yaşadığı bir durumda, satış yapan paydaşın bölümüne yönelik ön alım hakkı kullanılmasını TMK m.2 kapsamındaki dürüstlük kuralına aykırı bulmuştur. Kararda “…satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle ön alım hakkını kullanması… dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz” denilerek bu tür davranışların hukuken korunmayacağı vurgulanmıştır [1].
2. Fiili paylaşımda kimin hangi bölümü aldığını bilerek ön alım davası açmak: Fiilen bölünmüş bir yapıda, her paydaşın belirli bir bağımsız bölümü kullandığı açıkça biliniyorken, bu durumu bilen diğer paydaşın tapuda yapılan satışı bahane edip o bölüme ön alım talebiyle dava açması dürüstlük ilkesine aykırı sayılır. Örneğin, bir binada her paydaşın hangi daireye sahip olduğu fiilen belirlenmişse ve alıcı da belirli bir daireyi satın almışsa, diğer paydaşın bunu bildiği halde sırf resmi kayıtlardaki ortaklığa dayanarak ön alım hakkını kullanması hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilmiştir [2].
3. Velayet hakkını kötüye kullanarak ön alım davası açmak: Paydaşlardan biri, velayeti altında bulunan çocuğunun taşınmaz payını bir üçüncü kişiye sattıktan sonra, çocuğunun ön alım hakkına dayanarak aynı payı geri almaya kalkışırsa dürüstlük kuralını ihlâl eder. Yargıtay kararları, velayet hakkının bu şekilde formalite olarak kullanılarak satıştan dönülmesini, hakkın özüne aykırı bir davranış olarak nitelendirmektedir. Veli konumundaki paydaşın, önce bizzat satışın gerçekleşmesine onay verip ardından da çocuğu adına ön alım hakkını kullanmaya çalışması hukuk düzenince korunmamaktadır [3].
4. Haksız kazanç amacıyla ön alım hakkını ileri sürmek: Henüz kat mülkiyeti kurulmamış bir inşaat projesinde, diğer paydaşın belirli bir daireyi çok yüksek bedelle satın aldığını bilen bir paydaşın, tapuda gösterilen düşük resmi satış bedeline dayanarak o daireyi ele geçirmek amacıyla 2 yıllık hak düşürücü sürenin son anında ön alım davası açması da dürüstlük kuralına aykırı bulunmuştur. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin velayet hakkı örneğini de içeren aynı kararında, gerçekte daha yüksek değere satıldığını bildiği bir payı düşük bedel üzerinden kapmaya çalışmanın da hakkın kötüye kullanımı sayıldığı belirtilmiştir [3].
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davalarında Dürüstlük Kuralına Aykırı Davranışlar
Ortaklığın giderilmesi davalarında, paydaşlar arasındaki iyi niyet ve dürüstlük, davanın hakkaniyetli sonuçlanması için kritik önem taşır. Mahkemeler, paydaşların bu süreci kötüye kullanarak birbirlerine zarar vermesini önlemek amacıyla bazı davranışları TMK m.2 kapsamında hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirmektedir. Ortaklığın giderilmesi davalarında özellikle “uygun olmayan zamanda” açılan davalar, dürüstlük kuralına aykırılık nedeni ile reddedilmektedir.
1. Satışı zorlaştırmak için intifa hakkı tesis etmek: Paylı malın ortaklığının giderilmesi davası açılmadan hemen önce veya dava sırasında, taşınmazın satışını güçleştirmek ve değerini düşürmek amacıyla payı üzerinde üçüncü bir kişi lehine intifa (yaşam boyu kullanma) hakkı kurmak dürüstlük kuralına aykırı kabul edilir. Bu tür bir intifa tesisinin amacı, satışta talipleri azaltarak taşınmazın daha düşük bedelle ele geçirilmesini sağlamaktır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, bir kararında tam da böyle bir davranışı değerlendirmiş ve intifa hakkının satış öncesi bu niyetle kurulmasının dürüstlük kuralına aykırı olup hakkın kötüye kullanıldığına işaret etmiştir [4]. Mahkeme, intifa hakkının kuruluş zamanlaması ve amacı nedeniyle işlemin muvazaalı olabileceğini, dolayısıyla dürüstlük ilkesi uyarınca geçersiz sayılabileceğini belirtmiştir.
2. Önceki anlaşmaya aykırı davranarak ortaklığı giderme sürecini kötüye kullanmak: Paydaşlar arasında daha önce yapılmış bir sulh anlaşması veya protokol varsa, tarafların bu anlaşmaya uygun hareket etmesi beklenir. Ancak taraflardan biri, örneğin önceden kat irtifakı kurulması veya belirli bir taksimat yapılması konusunda mutabakata varıldığı halde, daha sonra imza vermeyerek ya da söz verdiği edimi yerine getirmeyerek ortaklığın giderilmesi sürecini sekteye uğratırsa, bu davranış hakkın kötüye kullanılması sayılabilir. Nitekim Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, taraflar arasındaki yazılı anlaşmaya rağmen yükümlülüğünü ifadan kaçınarak ortaklığın giderilmesi davasını kendi menfaatine yontan tarafın dürüstlük kuralını ihlâl ettiğine hükmetmiştir. Mahkeme, böyle bir durumda davacı bile olsa tarafın kendi önceki taahhüdüyle çelişir biçimde işlem yapamayacağını vurgulamıştır [5].
Tapu İptali ve Tescil Davalarında Dürüstlük Kuralına Aykırı Davranışlar
Mülkiyet hakkının devri ve tesciline ilişkin davalarda, iyi niyet koşulu ve dürüstlük prensibi çok daha belirgin bir şekilde ortaya çıkar. Yargıtay uygulamasında, tapu iptali ve tescil istemli davalarda aşağıdaki tür davranışlar dürüstlük kuralına aykırı bulunarak talep reddedilmekte veya tescil işlemleri hükümsüz sayılmaktadır:
1. Vekâlet görevinin kötüye kullanılması: Bir kimseye vekâlet veren malikin güvenini suistimal ederek, vekilin taşınmazı olması gerekenden çok düşük bir bedelle kendisine veya işbirliği yaptığı bir üçüncü şahsa devretmesi, dürüstlük kuralını ihlâl eden açık bir kötüye kullanım örneğidir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, vekilin bu şekilde hareket ederek vekâlet verenin zararına sonuç doğuran işlemlerini dürüstlük ilkesine aykırı bulmuştur. Kararlarda, özellikle satış bedelinin fahiş ölçüde düşük olması, alıcı ile vekil arasındaki yakın ilişki gibi olgular, bu işlemin hileli ve muvazaalı olduğuna karine sayılmaktadır [6]. Bu durumda tapu tescilinin iptali ve taşınmazın eski malike iadesi yönünde karar verilecektir.
2. Kötü niyetli üçüncü kişinin iktisabı: Vekilin yetkisini kötüye kullandığı bir işlemde, taşınmazı devralan üçüncü kişi de eğer bu durumu biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, onun da kazanımı hukuken korunmaz. Özellikle vekil ile alıcı arasında akrabalık, iş ortaklığı gibi yakın bağların bulunması ya da satış bedelinin hayatın olağan akışına aykırı derecede düşük olması, alıcının iyi niyet iddiasını çürüten karineler olarak değerlendirilmektedir. Dolayısıyla, vekilin dürüstlük kuralına aykırı işlemini bilerek taşınmazı edinen üçüncü kişinin mülkiyet hakkı da Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesi gereği korunmayacaktır.
3. Mirasçılığın gizlenmesi (ketm-i verese): Murisin vefatı sonrasında mirasçılardan biri, diğer mirasçıların varlığını kasten gizleyerek veya yanlış beyanda bulunarak taşınmazın tamamını kendi adına tescil ettirirse bu davranış dürüstlük kuralına aykırı kabul edilir. Yargıtay uygulamasında mirasçıların bilinçli olarak saklanması, hakkın kötüye kullanılması yasağı bağlamında değerlendirilmiş ve bu suretle yapılan tescillerin geçersiz sayılması yoluna gidilmiştir. Hatta Yargıtay bir kararında, ketmeden mirasçıların kendilerinden başka bir mirasçı olduğunu daha bilmemelerinin hayatın olağan akışına ters olduğu, buna rağmen davacının ya da davacının babasının mirasçı olarak yer almadığı mirasçılık belgesiyle adlarına intikal yaptırmalarının da iyiniyetli olarak kabul edilemeyeceğini içtihat etmiştir. [7].
4. Komşuluk ilişkisine rağmen iyi niyet iddiasında bulunmak: Murisin taşınmazını, mirasçıları gizleyerek kendi üzerine geçiren kişiden satın alan biri, eğer muris ve mirasçılarla komşu veya yakın ilişkili ise, sonradan “haberim yoktu, iyi niyetliyim” savunması dinlenmez. Örneğin Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, murisin akrabası veya bitişik parsel komşusu olan bir alıcının, tapu intikali yapılırken diğer mirasçıların varlığını bilmemesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu belirtmiştir. Bu durumda alıcı, TMK m.2 uyarınca dürüstlük savunmasından yararlanamaz ve yaptığı satın almanın korunmasını bekleyemez [8].
5. Payını satıp yıllar sonra zilyetliğe dayanarak dava açmak: Bir paydaş, elindeki payı devredip bedelini aldıktan çok sonra, aynı taşınmaz hakkında “kadastrodan önceki zilyetlik” iddiasıyla tapu iptali ve tescil davası açıyorsa bu dürüst bir davranış değildir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, mülkiyet payını rızayla devreden bir kişinin, aradan uzun zaman geçtikten sonra eski fiili zilyetliğine dayanıp taşınmazı yeniden talep etmesini hakkın kötüye kullanılması olarak nitelemiştir. Zira kişi, önce mülkiyet hakkını devredip ekonomik karşılığını almış, sonradan ise geçmişe dayalı bir iddiayla tekrar hak talep ederek çelişkili bir tutum sergilemiştir [9].
6. Önceki davada yanıltıcı beyanla kişiyi davadan vazgeçirip sonra aksini iddia etmek: Bir uyuşmazlıkta, taraflardan birinin karşı tarafı yanlış yönlendirici beyanda bulunarak davadan feragat etmesini sağlaması, akabinde yeni bir davada önceki beyanının tam tersini ileri sürmesi hukuk düzenince korunamaz. Örneğin ilk davada “bu parseller farklı, sizin iddianız gereksiz” gibi bir ifadeyle rakibini vazgeçiren bir kişi, sonraki davada aslında o parsellerin aynı yer olduğunu iddia edemez. Yargıtay, bu şekilde yargısal süreci manipüle etmeye yönelik davranışları dürüstlük kuralına aykırı bularak hukuki himaye dışında bırakmaktadır. Nitekim Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, önceki dosyada karşı tarafı yanlış bilgiyle feragate ikna edip sonra kendi lehine dava açan tarafın bu çelişkili tutumunu TMK m.2 kapsamında hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirmiştir [10].
7. Mahkemede çelişkili beyanlarda bulunmak: Bir davanın ilerleyişi sırasında tarafların tutarlı ve dürüst davranması esastır. Davalı veya davacı tarafın, ilk beyan dilekçesinde ileri sürdüğü vakıa ve hukuki sebeplerden tamamen farklı ve çelişkili yeni iddiaları ıslah dilekçesiyle ortaya atması, dürüstlük kuralıyla bağdaşmamaktadır. Örneğin bir davada önce “aralarında vekâlet ilişkisi vardı” deyip, sonra strateji değiştirerek “hayır, aramızdaki işlem aslında gizli bir inançlı işlemdi” şeklinde bambaşka bir savunmaya yönelmek, çelişkili davranış yasağını ihlâl eder. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2025 tarihli bir kararında yargılama esnasında birbirini nakzeden (tamamen ters düşen) beyan ve iddialarda bulunulmasını, HMK m.29’daki dürüstlük kuralına ve dürüst davranma yükümlülüğüne aykırı bulmuştur. Bu ilkenin ihlâli, o iddialara dayanan talep veya savunmaların reddedilmesine yol açmaktadır [11].
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Dürüstlük Kuralına Aykırı Davranışlar
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ile kat mülkiyetine geçiş süreçlerinde taraflar arasındaki güven ilişkisi ve şeffaflık büyük önem taşır. Bu tür uyuşmazlıklarda hem arsa sahiplerinin hem de yüklenicilerin davranışları dürüstlük kuralı süzgecinden geçirilmektedir. Yargı kararlarında ve uygulamada özellikle şu tür davranışlar eleştiri konusu olmaktadır:
1. Projeye aykırılığı bilip uzun süre sessiz kalmak: Arsa sahibi, müteahhit tarafından inşa edilen yapının projeye veya ruhsata aykırı olduğunu bildiği halde inşaat boyunca uzun süre itiraz etmeyip, proje bitip bağımsız bölümler fiilen kullanıma açıldıktan sonra bu aykırılığı gerekçe göstererek dava açarsa, bu tutum dürüstlük kuralına aykırı görülebilir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2023 tarihli bir kararında, inşaat sırasında onay veren veya sessiz kalan arsa malikinin, proje hilafına yapılan eksiklik veya hataları sonradan koz olarak kullanmasını hakkın kötüye kullanılması kapsamında değerlendirmiştir. Bu karar uyarınca, hatayı başlangıçtan beri bilen tarafın suskun kalıp karşı tarafı yatırımı tamamlamaya teşvik ettikten sonra aniden dava açması, hakkaniyete aykırı bulunmuştur [12].
2. Tanıtımlarda vaat edilen ortak alanları sonradan site dışına çıkarmak: Müteahhit veya satıcılar, proje pazarlaması sırasında bazı parselleri ve alanları “siteye dâhil ortak kullanım alanı” olarak gösterip alıcıları ikna ettikleri halde, satışlar tamamlandıktan sonra hileli işlemlerle bu alanları sitenin dışına çıkarabiliyorlar. Örneğin yeşil alan, otopark veya sosyal tesis olarak planlarda gösterilen bir parselin, daha sonra ayrı bir üçüncü kişiye satılarak site kapsamından çıkarılması durumuyla karşılaşılmaktadır. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 2019 tarihli bir kararında, satış vaadiyle çelişen bu davranışı dürüstlük kuralına aykırı bulmuştur. Alıcıların makul beklentilerini boşa çıkaran ve sözleşme öncesi verilen taahhütlere aykırı şekilde hareket eden satıcıların, TMK m.2 uyarınca sorumlu olacağı ve bu işlemlerin iptale varan sonuçlar doğurabileceği belirtilmiştir [13].
Gayrimenkul Satışına İlişkin Uyuşmazlıklarda Dürüstlük Kuralına Aykırı Davranışlar
Taşınmaz alım satımından kaynaklanan davalarda da dürüstlük ilkesi, sözleşme öncesinden başlayarak sözleşmenin ifasına ve sonrasına kadar tarafların tüm davranışlarında aranır. Satış sözleşmeleri ile ilgili uyuşmazlıklarda Yargıtay ve yerel mahkeme kararlarında dikkat çeken dürüstlük ilkesine aykırı durumlar şunlardır:
1. Taşınmazın ayıplı durumunu bilerek alıp sonra dava açmak: Alıcı, satın aldığı taşınmazın önemli bir sorununu (örneğin komşu parsele tecavüzlü yapı, imar problemi vb.) satın almadan önce biliyor veya açıkça görüyorsa, satıştan hemen sonra bu durumu gerekçe göstererek sözleşmeden caymak ya da bedel ödemekten kaçınmak için dava açması dürüstlükle bağdaşmaz.
2. Kendi edimini yerine getirmeden karşı taraftan ifa istemek: Satış vaadi veya taşınmaz satış sözleşmesinde, borçlar karşılıklı olup her iki tarafa da yükümlülük düşer. Taraflardan biri kendi borcunu ifa etmediği halde (örneğin alıcı satış bedelini ödememişken), karşı taraftan tapuda devir veya teslim gibi edimleri talep etmesi dürüstlük kuralına aykırı kabul edilir. Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, bir kararında, satış bedelini ödemeyen alıcının sözleşmeye dayanarak tapu devrini istemesini hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirmiştir. Mahkeme, borcunu ifa etmeyen tarafın, sözleşmeden doğan haklarını ileri sürerken dürüst ve iyi niyetli olması gerektiğine, aksi halde talebinin reddedileceğine hükmetmiştir [14].
3. Sözleşme öncesi görüşmelerde (Culpa in Contrahendo) kritik bilgileri saklamak veya yanlış bilgi vermek: Satıcının, satışa konu taşınmaz hakkında alıcıya bildirmesi gereken önemli hususları gizlemesi veya gerçeğe aykırı beyanda bulunması, dürüstlük ilkesini zedeler. Örneğin taşınmazın ileride önünden geçecek yol nedeniyle kot seviyesinin düşeceğini bilen bir satıcının, alıcıya bu durumu söylememesi; imar durumu, iskan izni gibi değerine etki eden bilgileri saklaması, sonradan ciddi uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Yargısal uygulamada, satıcının alıcının kararını etkileyecek önemli bilgileri saklayarak sözleşmeyi gerçekleştirmesinin dürüstlük kuralına aykırı bir davranış olduğu kabul edilmektedir. Bu gibi durumlarda alıcı, sözleşmenin feshi veya bedel indirimi talebiyle hak aradığında, satıcının dürüst davranmaması belirleyici rol oynar.
4. Ön anlaşmadan sonra haksız şekilde sözleşmeden kaçınmak: Taraflar arasında bir gayrimenkul satışına ilişkin ön protokol, niyet mektubu veya kapora karşılığı anlaşma yapılmış ve alıcı bu güvenle masraflar yapmışsa, satıcının makul bir gerekçe olmaksızın cayması da dürüstlük ilkesini ihlâl eder. Uygulamada bazı durumlarda satıcılar, daha yüksek teklif bulduklarında veya fikrini değiştirdiklerinde, ön anlaşmaya rağmen asıl satış sözleşmesini imzalamaktan kaçınmaktadır. Bu durumda, diğer tarafı zarara uğratan ve verilen sözle çelişen bu tutum dürüstlükle bağdaşmaz. Nitekim böyle bir durumda mahkeme, ciddi alıcıyı oyalayıp masraf yaptırdıktan sonra sebepsiz cayma hâlinde satıcının dürüstlük kuralına aykırı davrandığını tespit ederek alıcının zararlarını tazmin talebini kabul etmelidir.
Sonuç
Yukarıda örnekleriyle ele alınan yargı kararları göstermektedir ki dürüstlük kuralı, gayrimenkulün aynına ilişkin uyuşmazlıklarda soyut bir ilke olmayıp somut olayın çözümünde belirleyici bir ölçüt olarak uygulanmaktadır. Türk Medeni Kanunu m.2’de ifadesini bulan dürüst davranma yükümlülüğü ve buna aykırı davranışın hakkın kötüye kullanılması sayılacağı yönündeki hüküm, mahkemeler tarafından re’sen dikkate alınmakta; tarafların ileri sürdüğü taleplerin ve savunmaların arka planındaki niyet ve davranış tutarlılığı titizlikle değerlendirilmektedir. Özellikle fiili durumu bilerek şekli hakka dayanma, kendi önceki beyan ve taahhütleriyle çelişme, diğer tarafı yanıltma veya sözleşmeden kaynaklanan borçlarını ifa etmeyip karşı taraftan ifa isteme gibi davranışlar, Yargıtay içtihatlarında süreklilik arz edecek biçimde dürüstlük ilkesinin ihlâli kabul edilmektedir. Avukatlar açısından, gayrimenkul davalarında müvekkillerinin veya karşı tarafın eylem ve taleplerini dürüstlük kuralı süzgecinden geçirmek, hem dava stratejisini belirlerken hem de hukuki risk analizinde son derece önemlidir. Zira mahkeme, bir hakkın dürüstlük kuralına aykırı şekilde kullanılmaya çalışıldığını tespit ederse, talep kanunen haklı gibi görünse dahi hakkın kötüye kullanıldığı gerekçesiyle talebi reddedebilecektir. Sonuç olarak, gayrimenkul davalarında başarı, maddi hukuk kurallarını olduğu kadar dürüst ve iyi niyetli davranış ilkesini de gözeten bir yaklaşımla mümkün olabilecektir.
DİPNOT :
[1] Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2022/1881 E., 2023/3082 K., 05.06.2023,
[2] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2011/10073 E., 2011/15766 K., 27.12.2011,
[3] Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 2023/3493 E., 2024/86 K., 09.01.2024,
[4] Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2010/8306 E., 2010/10795 K., 19.10.2010,
[5] Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2019/262 E., 2019/1686 K., 12.03.2019,
[6] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2022/212 E., 2022/4318 K., 30.05.2022,
[7] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2014/15094 E., 2014/19207 K., 09.12.2014,
[8] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2022/4959 E., 2022/7838 K., 30.11.2022,
[9] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2021/5753 E., 2023/806 K., 13.02.2023,
[10] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2011/3300 E., 2011/4229 K., 11.04.2011,
[11] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2023/1037 E., 2025/235 K., 16.04.2025
[12] Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 2023/6679 E., 2023/11295 K., 20.11.2023,
[13] Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 2019/880 E., 2019/12668 K., 16.12.2019,
[14] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2024/2029 E., 2025/835 K., 04.03.2025.